Q=부동산 중개업자를 통해 다가구주택을 소개받았다. 보증금 7천만 원을 집주인에게 주고 전입신고를 완료한 뒤 확정일자까지 받았다. 입주하고 얼마 지나지 않아 다가구주택이 경매에 들어갔다. 다가구주택을 소개해 준 부동산 중개업자가 확인·설명해 주지 않은 다른 세입자가 등장해 그에게 배당금이 먼저 지급됐다. 나는 한 푼도 배당받지 못했다. 손해배상을 받을 방법이 없을까.
A=위와 같은 소송은 아파트보다는 다가구주택에서 자주 발생한다. 개별 호실마다 구분 소유권이 설정된 아파트 등과 달리 다가구주택은 하나의 소유권을 전제로 복잡한 권리관계가 설정되는 경우가 많기 때문이다. 임차인(세입자)은 경매 배당절차에서 보증금 중 전부·일부를 배당받기도 하지만 한푼도 못 받을 때도 있다.
임대차(전세) 보증금을 돌려받는 데 실패한 임차인은 중개대상물의 권리관계에 대한 확인·설명 의무를 게을리한 부동산 중개업자 및 중개업자의 업무보증을 한 한국공인중개사협회 등을 상대로 손해배상청구소송을 하여 손해를 보전받을 방법이 있다.
공인중개사법 제30조에 따르면, 중개업자는 중개행위를 할 때 고의, 과실로 거래 당사자에게 손해를 입히면 손해배상 책임이 있다. 중개업자의 업무 보증을 한 한국공인중개사협회 등 또한 중개업자와 연대하여 손해배상책임을 지게 된다.
중개업자에게 손해배상 책임을 지게 하려면 중개업자가 다가구주택 소유자에게 임대차 계약서를 요구하지 않았고, 다른 임차인이 있는지 여부를 조사하지 않았으며, 다가구주택의 권리관계에 대한 확인·설명 의무를 이행하지 않았다는 과실이 입증돼야 한다. 또 중개업자의 과실로 임차인에게 손해가 발생했어야 하며, 중개업자의 과실과 임차인의 손해 사이에 인과관계가 있다는 게 입증돼야 한다.
이를 입증하기 위해 손해를 본 임차인은 주택임대차계약서, 경매절차상의 배당표, 중개대상물 확인·설명서, 업무보증 설정서류, 중개과정에 참여한 자들의 사실확인서 등을 증거로 제출해야 한다.
이때 중개업자, 한국공인중개사협회 등은 '임차인이 다가구주택의 임대차 상태에 대해 설명·자료를 적극적으로 요구하지 않았다. 다가구주택의 임대차 상태나 집주인의 재정상태를 직접 확인·판단하지 않고 중개업자의 말만 믿고 계약을 체결한 과실이 있다'고 주장하기도 한다. 하급심 판례에서는 중개업자 등의 주장을 일부 받아들여 임차인이 입은 손해의 60~70% 정도만을 인정하고 있다. 그 비율은 상황에 따라 다르다. 문의/상담 블로그(blog.naver.com/tttwww123). 010-3563-0265.
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