A=민법 제565조에는 '계약 당사자가 계약금을 지급한 뒤 중도금을 내기 전에 계약을 파기할 경우 계약금을 지급한 사람은 이를 포기하고, 계약금을 받은 사람은 계약금의 배액을 상환하고 임의로 계약을 해제할 수 있다'는 규정이 있다.
매수인이 부동산 매매계약을 한 뒤 중도금 지급 기한 이전에 단순히 마음이 바뀌어 매매계약을 해제하려고 할 때 약정 계약금 3천만 원을 다 주지 않고 1천만 원만 포기해도 되는가에 대해 대법원의 판단은 부정적이다.
즉, 대법원은 해약금 기준이 되는 금액을 실제 교부된 계약금이 아니라 약정 계약금이라고 판시하고 있다. 따라서 매도인은 매수인을 상대로 계약금 잔금 2천만 원이나 나머지 매매대금을 소송을 통해 받을 수 있다.
매수인이 매매대금을 지급 기한에 맞춰 주지 않는다는 이유로 매도인이 계약을 해제하려면 대개 보름~한 달 정도의 적당한 기간을 정해 '매매대금을 내라'고 우체국 내용증명 등으로 촉구한 뒤 이후에 '계약을 해지한다'는 내용증명을 다시 보내야 한다.
이런 이유로 계약이 해지됐을 경우 원칙적으로 계약서 상의 위약금 또는 손해배상 예정금 약정은 유효하다. 다만 법원은 예외적으로 손해배상 예정액이 지나치게 과다한 경우 이를 직권으로 감액할 수 있다. 위 사례에서는 매매대금의 10%인 3천만 원을 손해배상 예정금, 위약금으로 정했으므로 감액될 가능성은 낮다.
한편 부동산 거래 때 가계약금 건은 많이 발생하는 사례다. 가계약서도 작성하지 않고 가계약금 명목의 돈을 중개업자나 상대방 계좌로 입금한 뒤 마음이 바뀌어 계약을 체결하지 않는 경우다. 이러한 경우 가계약금을 돌려받으려면 법원에 가계약금 반환 청구소송을 내야 한다. 법원에서는 가계약금 지급 관행을 명시적으로 인정하지 않고 있어 사건별로 판결이 다르게 나온다.
따라서 번거롭더라도 '가계약금을 가계약에 따라 지급한다. 어떤 사유로든 가계약일로부터 ○○일 이내에 본계약이 체결되지 않으면 가계약은 무효로 한다. 지급한 가계약금은 반환한다'는 내용의 가계약서를 반드시 작성해야 한다. 문의/상담 블로그(blog.naver.com/tttwww123). 010-3563-0265.
김해뉴스