Q='기획부동산'이라는 곳을 통해 부동산 1필지를 여럿이 사서 공유지분 등기하였습니다. 당시 제가 산 부분은 1필지 중 일부인 '가' 부분으로 특정되어 있었습니다. 그런데 지금 '가' 부분을 팔려고 하니 토지분할 및 분필등기를 할 수 없게 됐습니다. 다른 지분권자들이 누구인지 알지 못하는데 이 경우 어떻게 해야 하나요. 만일 제가 '가' 부분을 특정하여 제3자에게 팔고 지분이전등기를 해 줄 경우 그 제3자는 다른 지분권자들에게 '가' 부분의 소유권을 주장할 수 있나요.

A=질문하신 부동산은 '구분소유적 공유관계'에 있다고 합니다. 내부적으로는 부동산 지분권자들이 각각 소유하는 부분이 정해져 있어 독점적으로 사용할 수 있지만, 대외적으로는 지분권자가 전체 부동산을 공유하는 관계가 되는, 즉 속과 겉이 다르게 취급되는 법률관계 중의 하나입니다.
 
'대외적으로 공유관계'라는 말은 '공유 지분권자는 대외적으로 공유물인 부동산 전체에 대해 지분권을 가진다. 공유물인 부동산 전체를 팔려면 공유자 모두의 동의가 필요하다'는 뜻입니다.
 
구분소유적 공유관계를 해소하고 각자 소유하는 특정 부분으로 등기를 하기 위해서는 공유지분권자들에게 명의신탁 해지를 통보하고 소유권이전등기 청구소송을 해야 합니다. 소송을 끝내고 확정 판결문이나 확정 조정조서를 확보하면 토지분할 및 분필등기절차를 진행해 특정 대지부분을 단독 명의로 등기할 수 있습니다.
 
실제 기획부동산과 관련된 소송을 하다 보면 소 제기 당시에는 원고 본인도 부동산의 일부를 특정해 매입하되 등기만 공유등기로 했는지, 즉 구분소유적 공유관계에 있는 부동산인지 알지 못하는 경우가 많습니다. 이에 따라 단순히 공유물분할 청구소송을 진행하다 뒤늦게 소송 도중에 각 지분권자가 특정부분을 매수하기로 합의했음을 알고는 청구 취지를 소유권이전등기 청구로 바꾸어 진행하는 경우도 있습니다.
 
만일 부동산 일부의 특정 부분을 제3자에게 팔고 등기만 공유지분 이전등기의 형식을 취했다면, 다른 공유지분권자의 동의가 없더라도 제3자와 기존 공유지분권자 사이에는 구분소유적 공유관계, 즉 상호명의신탁관계가 유지됩니다. 반면, 단순히 공유지분으로 부동산의 지분권을 매도하였다면, 제3자는 부동산 전체에 대한 공유지분만을 취득하고 지분 양도인과 공유지분권자들 사이에 있던 상호명의신탁관계는 소멸됩니다.

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