Q=저는 토지와 그 토지에 있는 건물을 갖고 있었습니다. 토지에 설정된 근저당권 실행 경매 때문에 토지는 제3자에게 넘어갔습니다. 건물은 여전히 제 것으로 남았습니다. 이럴 경우 제가 건물의 법정지상권을 취득한다는 말을 들었습니다. 그런데 최근 토지 소유자가 2년치 이상 지료를 연체했다면서 저를 상대로 토지 인도 및 건물 철거를 청구하고, 저로부터 건물을 임차한 대항력 있는 임차인에게는 건물에서 퇴거하라고 청구했습니다. 저와 임차인은 이 소송에서 승소할 가능성이 있나요.
　
A=법정지상권을 취득한 사람이라고 하더라도 지료를 2년치 이상 연체했다면 토지 소유자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 따라서 상담자는 토지 소유자의 토지 인도 및 건물철거 청구소송에서 이길 수 없습니다. 대법원 판례에 따를 경우 상담자로부터 건물을 빌린 임차인은 주택임대차보호법에서 정한 대항력을 갖췄다고 하더라도 토지지소유자의 퇴거 청구소송에서 패소하게 될 것으로 보입니다.
　
상담자의 경우 민법 제366조의 '저당물 경매로 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속하게 된 경우 지상건물 소유자에게 인정되는 법정 지상권의 요건'을 갖춰 원칙적으로는 토지 소유자의 토지 인도 및 철거청구에 대항할 수 있습니다. 그러나 민법 제287조는 '지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권 설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다'라고 규정하고 있습니다.
　
또 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인은 제3자에게도 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다. 그런데 대법원 판례는 대항력을 갖춘 임차인이 임대차의 효력을 주장할 수 있는 제3자에 해당하지 않는다고 판시했습니다. 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이라고 할지라도 위 사례처럼 지상권 소멸청구를 한 대지소유자의 퇴거청구에 대항할 수 없다는 것입니다. 김해뉴스