Q=재개발조합 사업구역에 땅을 소유하고 있습니다. 재개발조합이 제 땅의 3분의 2를 고층아파트 부지로 매수하겠다면서 보상협의요청서를 보냈습니다. 일부 땅만 아파트 부지로 사용할 경우, 지목이 밭이고 산에 둘러싸여 있는 나머지 땅은 고층아파트 탓에 햇빛이 차단돼 농사도 짓지 못하게 됩니다. 조합에서 보낸 협의요청서에는 관련법에 따라 잔여지 매수청구를 하라고 돼 있습니다. 어떤 절차를 거쳐야 하나요.

A=위 사례는 '재개발사례나 산업단지설립사례 등 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'(토지보상법)이 적용·준용되는 수용사례에서 쟁점이 될 수 있는 '잔여지 매수 및 수용청구권'이 문제가 되는 사례입니다.
　
결론을 먼저 말하면 상담자의 토지는 토지보상법 제74조 및 시행령 제39조의 '잔여지 요건'에 해당하기 때문에 사업시행자에게 매수청구를, 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있습니다. 만일 청구 내용과 다른 내용의 수용재결 및 이의재결이 나올 경우에 부동산 소유자는 토지수용위원회와 해당 기업을 상대로 이의재결 취소 및 보상금증액 청구소송을 할 수 있습니다.
　
매수청구 및 수용청구가 가능한 잔여지 요건을 보면, 토지보상법에는 '동일한 소유자에게 속하는 토지의 일부가 협의에 따라 매수·수용될 경우 잔여지를 종래 목적으로 사용하는 게 현저히 곤란할 때'라고 돼 있습니다. 또 관할 토지수용위원회에의 수용청구는 '매수 협의가 성립하지 않은 경우'에만 이뤄지고 '공사완료일 전까지 하도록' 규정하고 있습니다.
　
시행령 제39조 제1항은 청구가 가능한 잔여지의 구체적 사례로 △대지 면적이 너무 작거나 부정형 등의 사유 때문에 건축물을 건축할 수 없거나 건축이 현저히 곤란한 경우 △농기계 진입, 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 영농이 현저히 곤란한 경우 △공익사업의 시행으로 교통이 두절돼 사용이나 경작이 불가능하게 된 경우 △제1~3호 사항과 유사한 정도로 잔여지를 종래 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우를 규정하고 있습니다. 제39조 제2항은 '잔여지의 위치·형상·이용상황 및 용도지역, 공익사업 편입면적 및 잔여지의 면적을 종합적으로 고려'하도록 하고 있습니다.
　
상담 사례의 경우 후면이 산으로 둘러싸여 있고, 지목이 밭인 토지 중 수용되고 남는 잔여지 3분의 1이 고층아파트 건립 이후에는 종래 목적인 농사에 사용되지 못하는 사정에 해당합니다. 영농을 위한 일조시간 확보가 현저히 곤란하거나 잔여지를 통한 통행 불가능 등의 사정이 있다면 사업시행자에게 매수를 청구할 수 있습니다. 사업 인정 후에는 관할 토지수용위원회에 수용청구를 할 수 있습니다.
　
만일 위와 같은 청구가 반영되지 않은 상태로 토지수용위원회의 수용재결 및 이의재결이 나온 경우에는 땅 주인은 재결을 한 중앙토지수용위원회와 사업시행자를 공동피고로 삼아 행정소송인 이의재결 취소 및 수용보상금증액 청구소송을 할 수 있습니다.
　
원고인 땅 주인은 소송에서 해당 토지가 매수청구, 수용청구가 가능한 잔여지 요건에 해당함을 입증해야 합니다. 이 사례의 경우에는 고층아파트를 완공했을 때 일조시간이 확보되기 어렵다는 사실을 입증하기 위한 감정신청과 현장검증절차가 함께 진행되어야 할 것으로 보입니다.