Q=상가건물을 빌려 사용하고 있습니다. 건물 천장 일부에서 비가 새 영업에 지장이 있습니다. 그래서 건물 주인에게 월 임차료를 지급하지 못하겠다고 통보했습니다. 이어 임대차보증금을 반환해 주고, 새로운 임차인과 계약해 권리금을 회수할 수 있도록 협조해 달라고 요청했습니다. 그런데 건물 주인은 새로운 임차인과의 계약을 방해해 권리금을 받지 못하게 하고, 게다가 임차료 3회 연체를 이유로 내세워 임대차계약을 해지하고 건물인도소송을 제기했습니다. 저는 임대인을 상대로 맞소송을 제기해 보증금, 권리금, 건물하자로 인한 손해배상을 청구할 수 있나요?

A=상가건물 임대차에 있어 세 번에 이르는 차임(임차료) 연체는 명백한 임대차계약 해지 사유가 됩니다. 임차인이 건물의 하자가 건물의 사용과 수익을 불가능하게 할 정도에 이르렀다는 사실을 입증하지 못하면서 세 번 이상 차임을 연체한 경우 건물인도소송에서 패소할 수 있습니다. 세 번 차임 연체는 '상가건물 임대차보호법' 제10조의 4 제1항의 '권리금 회수 보호 예외사유'에 해당하기 때문입니다. 따라서 권리금 회수를 방해한 임대인에게 권리금 상당을 손해배상금으로 청구할 수 없습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의 8은 '임차인의 차임 연체액이 3번의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다'라고 규정하고 있습니다. 제10조의 4 제1항은 '임대인은 임대차기간이 끝나기 전 3개월부터 임대차 종료 시까지 권리금계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하면 안된다'고 규정합니다. 그러나 차임 3회 연체, 건물 고의·중과실 파손 등 갱신 거절사유가 있는 경우 권리금회수 보호 예외에 해당합니다.

이번 사례의 상담자는 임대인을 상대로 임대차계약 해지에 따른 원상회복을 이유로 내세워 임대보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 연체된 차임을 공제하기 때문에 남는 보증금이 거의 없을 수도 있습니다.

또 상담자는 임대인을 상대로 건물 하자 때문에 발생한 영업손해와 물적피해에 대해 임대차계약상 채무 불이행 또는 불법행위를 원인으로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 이 경우에도 건물 하자와 피해 발생 사실을 임차인이 입증해야 합니다.

이 사례는 최근 실제로 있었던 하급심 판례입니다. 피고인 공동임차인들은 건물 하자와 이로 인한 손해를 입증하지 못했습니다. 건물 인도 청구에 대해 임대차보증금 반환채권으로 '동시이행항변'도 하지 않았습니다. 동시이행항변이란 계약 당사자가 상대방의 채무 이행 때까지 본인의 채무이행을 거절할 수 있는 권리를 말합니다. 또 차임지급 청구에 대해 건물하자로 인한 손해배상채권으로 '상계항변'도 한 적이 없었습니다. 상계항변은 채무자의 일방적 의사표시로 채권·채무를 소멸시키는 것을 의미합니다.

법원은 "피고인 공동임차인은 임대인에게 건물을 인도하고 연체차임을 지급하라"고만 판시해 피고의 억울한 사정을 전혀 반영하지 않았습니다. 이런 상황에서는 차임을 연체하지 않으면서 소송을 진행했어야 했습니다. 소송 과정에서 건물 하자와 그로 인한 손해를 적극적으로 입증했어야 했습니다.

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