Q=땅을 사서 제 명의로 소유권이전 등기까지 마쳤습니다. 그런데, 땅을 먼저 샀다고 주장하는 지방자치단체가 저를 상대로 소유권 이전등기 말소청구소송을 제기했습니다. 지방자치단체는 "우리가 이미 땅을 사서 공공시설 부지로 사용하고 있다. 제2매수인(저)은 그걸 알면서도 매도인의 이중매매에 적극 가담했다"고 주장합니다. 이 경우 이중매매계약의 효력은 어떻게 되는지 궁금합니다. 소송의 결과는 어떻게 예상되는지요.

A=결론부터 말씀드리면 제2매수인인 상담자가 제1매수인인 지방자치단체의 땅 매매 사실을 알고도 매도인(옛 땅주인)에게서 땅을 이중매수한 사실이 밝혀지면 상담자와 매도인의 제2매매계약은 무효가 됩니다. 제1매수인인 지방자치단체는 상담자를 상대로 제기한 소유권 이전등기말소청구소송에서 이길 것으로 보입니다.

대법원 판례에 따르면 모든 이중매매계약이 일률적으로 민법상 무효가 되는 것은 아닙니다. 제2매수인이 매도인의 이중매매사실을 알고 이에 적극 가담해 사회질서에 반하는 정도에 이르러야 제2매매계약은 무효로 취급됩니다.

상담 사례처럼 제2매매계약이 예외적으로 무효라는 이유를 들어 피고 명의의 소유권이전등기의 말소를 청구한 사례는 과거 대법원 판결 내용과 유사합니다. 당시 원고의 패소를 판결한 원심법원의 판단과 달리 대법원은 '해당 사건 토지는 일제시대부터 1986년까지 공부상 지목이 유지(저수지)였다. 뿐만 아니라 그 현황도 소류지를 구성하는 토지로서 공공의 이용에 제공된 유지였다. 또 부동산을 매수하려는 자는 직접 현장을 점검해 보는 게 상례다. 제2매수인은 해당 토지를 매수할 때 유지라는 사실을 알면서도 매도인의 이중매매에 가담해 토지를 매수했다고 볼 여지도 있다'고 봤습니다. 그래서 피고의 제2매매계약은 피고가 이중매매에 적극 가담해 이뤄진 것이어서 사회질서에 반해 무효로 볼 여지가 있다고 판단했습니다. 대법원은 이를 이유로 원심판결을 파기하고 소송을 원심법원으로 환송했습니다.

이번 상담 사례도 마찬가지입니다. 제1매수인인 지방자치단체는 제2매수인인 상담자가 이중매매계약에 적극 가담했다는 사실을 입증해야 합니다. 그래야 상담자를 상대로 하는 소유권이전등기말소청구소송에서 승소할 수 있습니다. 그렇지 못할 경우 지방자치단체는 소송에서 패소할 가능성이 높습니다.

지방자치단체는 패소할 경우 이중매매를 한 매도인을 상대로 매매계약을 해제하고, 매매대금 반환과 손해배상을 청구하는 소송을 별도로 제기해야 합니다. 매매계약에 위약금이 약정돼 있다면 그 금액을 손해배상 예정금액으로 청구할 수 있습니다.

참고로 이중매매계약에서 매도인이 제1매수인에게서 중도금을 받아 더 이상 계약을 임의로 해제할 수 없는 단계에 이른 다음에 이중매매를 했다면, 매도인은 매수인의 사무를 처리하는 자로서의 형법 제355조 제2항의 배임죄로 처벌받을 수도 있습니다.

이번 상담 사례처럼 제1매수인이 매도인의 이중매매 때문에 해당 토지의 소유권을 상실하는 불이익을 막기 위해서는 매매계약을 하거나 중도금을 지급할 때 소유권 이전등기청구권 보전을 위한 가등기를 매도인에게서 설정받아 두는 게 좋습니다.

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