Q=저는 상가 건물을 갖고 있습니다. 1층을 임대차기간 2년으로 빵집에 빌려주었습니다. 빵집은 영업이 잘 되는 편입니다. 저는 빵집 주인에게 법정 차임 증액을 요구했습니다. 빵집 주인은 임대차기간 2개월을 남겨두고 "기존 임대차조건이 아니면 계속 임차할 수 없다"고 말했습니다. 그는 "다른 사람한테 빵집을 넘길 테니 기존의 임대차조건으로 계약을 해 주고, 자기에게는 권리금을 달라"고 요구했습니다.

알고 보니 새롭게 빵집을 한다는 사람은 원래 빵집 주인의 처남이었습니다. 실제로 빵집을 할 의사는 없었습니다. 이런 일이 있고 나서 차임 증액 문제나 새 임차인 주선 문제는 유야무야됐습니다. 저와 빵집 주인은 내용증명을 주고 받아 기존 임대차계약을 1년 연장하는 것으로 합의했습니다. 그런데 임차인이 7개월째 차임을 연체하고 있습니다. 지금 상황에서 어떤 법적 조치를 하는 게 저로서는 가장 유리할까요.


A=최대한 서둘러 임차인에게 '상가건물 임대차보호법에 따라 차임 3회 이상 연체를 이유로 상가 임대차계약을 해지한다'는 내용증명을 보내고 건물인도 청구소송을 진행하는 게 바람직합니다.

이번 사례가 갱신청구, 법정갱신, 쌍방합의에 의한 계약기간 연장인지에는 다툼의 여지가 있습니다. 쌍방은 기존 임대차조건으로 임대차계약 1년 연장에 합의했다고 보여집니다. 유효한 상가임대차계약에서 임차인이 차임을 3회 이상 연체하는 경우, 임대인은 차임을 연체한 임차인에게 해지 통지를 함으로써 '건물인도 청구 및 차임지급 청구소송'에서 승소할 수 있습니다.

차임 3회 이상 연체는 상가건물 임대차보호법의 '5년 갱신청구의 거절사유'에 해당하므로 임차인의 갱신청구를 거절할 수 있습니다. 소송과 관련해 임차인이 건물을 주인에게 넘겨줄 때 원상회복해야 하는 범위는 임대차계약 당시의 상태가 기준입니다.

건물주가 건물인도 청구소송을 낼 경우 빵집 주인인 임차인은 먼저 임대차보증금의 반환을 '동시이행항변'으로 주장할 수 있습니다. 임차인은 또 건물주에게 권리금의 지급이나 권리금 상당 손해배상금의 지급을 반소로 청구할 수 있습니다. 덧붙여 임차인은 건물에 투입한 필요비와 유익비를 반소나 항소로 청구할 수 있습니다.

임차임이 낸 '임대차보증금 반환의 동시이행항변'은 대개 받아들여집니다. 또 '필요비나 유익비 청구'도 민법 제626조에 따라 임차인이 지출 사실을 입증하면 받아들여질 수 있습니다.

문제가 되는 점은 임차인이 임대인을 상대로 하는 권리금 청구 또는 권리금 상당의 손해배상 청구가 인정될 것인지입니다. 대법원은 '임대인이 권리금의 반환을 약속하거나 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도해지되는 등의 특별한 사정이 없는 한 임차인이 임대인에게 직접 권리금의 지급을 청구할 수 없다'는 입장을 갖고 있습니다. 이번 사례에서는 앞에서 나열한 것과 같은 특별한 사정이 없어 보이므로 빵집 주인이 건물주에게 권리금 지급을 청구할 권리는 없습니다.

다만 2015년 5월 개정된 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따라 임대인인 건물주에게 임차인의 권리금 회수 방해를 이유로 하는 손해배상책임이 있는지가 문제입니다. 같은 법 제10조의 4에 따르면, '임차인이 임대차계약 종료 3개월 전부터 임대차계약 만료 전까지 새로운 임차인을 주선해 권리금을 받을 수 있지만, 임대인이 권리금 지급을 못하게 하거나 고액의 차임과 보증금을 요구하는 등 방해행위를 한 경우에는 임대인에게는 신규임차인이 지급하려고 했던 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액의 손해배상책임이 존재한다'고 규정돼 있습니다.

이번 사례의 경우 차임을 3회 이상 연체한 빵집 주인에게는 권리금회수 보호조항이 적용되지 않습니다. 권리금회수 보호규정이 적용된다고 하더라도 실제 보증금과 차임을 지급할 능력이 없는 빵집 주인의 처남이 '가장임차인'으로 밝혀질 경우, 건물주에게는 가장임차인과 새로운 임대차계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유가 있습니다. 따라서 건물주는 빵집주인에게 권리금 상당의 손해배상금을 지급할 책임은 없어 보입니다.

이동환 부동산전문변호사