Q=저는 다가구주택의 한 가구를 보증금 1억 원으로 임차해 사용해 왔습니다. 현재 임대차기간이 한 달 정도 남았습니다. 집주인이 사업에 실패하면서 경제적 어려움을 겪고 있어 옆 집 임차인은 보증금을 절반도 돌려받지 못했다고 합니다. 저는 임대차계약을 체결하면서 확정일자도 받아두고 전입신고도 해 놓고 살고 있었습니다. 그런데 중간에 몇 달 다른 곳으로 전입신고를 했다가 다시 현재 다가구주택의 주소지로 전입신고를 했지만 임대차계약서에 확정일자를 다시 받지 않았습니다. 저는 전세보증금 회수를 위해 어떤 법적 조치를 해야 할까요? 주인이 보증금을 지급하지 못해 다가구주택이 경매되는 최악의 경우, 전입신고를 다른 곳으로 했다가 돌아왔다는 사실이 제가 보증금을 회수하는 데 불리할 수도 있나요?

A=결론부터 말하면 상담자는 임대차보증금 회수를 위해 먼저 집주인(임대인)의 다른 재산에 가압류를 해서 앞으로 강제집행할 재산을 보전해둬야 합니다. 이후 임대차보증금 반환청구소송을 통해 가압류해 둔 재산이나 다가구주택에 강제경매절차를 진행하는 게 바람직합니다.

상담자가 임대차기간 중 다른 곳으로 전입신고를 했다면, 가족들의 전입신고가 해당 주택에 그대로 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 다시 전입한 때로부터 우선변제권이 인정됩니다. 따라서 기존 우선변제순위에서 밀리게 됩니다. 해당 주택이 강제경매된다면 별도로 다시 전입한 때를 기준으로 배당순위가 결정되는 불이익이 있을 것으로 보입니다.

임대차보증금 반환청구소송은 임대차기간 만료 때문에 임대차계약이 종료됐을 때 임대차보증금의 반환을 요구하는 소송입니다. 진행이 어렵지는 않습니다. 하지만 채무자인 집주인이 보증금을 반환할 경제적 여력이 없는 경우 소송에서 승소판결을 받더라도 강제집행할 재산이 없는 게 문제입니다.
이 때는 해당 주택 이외에 임대인 명의로 된 부동산, 동산 등을 가압류한 후 본안소송을 진행하는 게 좋습니다. 소송 진행기간이 길어질 수 있습니다. 주택임대차보호법에 따라 관할법원으로부터 임차권등기명령을 받아 해당 건물등기부에 임차권 등기를 해 두면 임차인이 이후 이사를 가더라도 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

두 번째 질문의 경우, 주택임대차보호법상 '저당권이나 다른 임대차보증금반환채권보다 우선해 임대차보증금을 변제받을 수 있는' 우선변제권을 취득하기 위해서는 주택 인도, 전입신고, 임대차계약서에 확정일자 요건을 동시에 갖추고 계속 유지해야 합니다. 확정일자가 다른 저당권설정일자나 다른 임대차계약서의 확정일자보다 앞서야 합니다.

대법원 판례에 따르면 상담자처럼 임대차기간 중 다른 곳으로 전입신고를 했다가 이후 재전입신고를 한 경우 별도로 임대차계약서에 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 하지만 우선변제권이 발생하는 시점은 재전입을 기준으로 합니다. 따라서 상담자는 최초 전입신고한 때와 다시 전입신고를 한 시기 사이에 다른 저당권이 설정됐거나 확정일자가 있는 임대차보증금반환채권이 존재하는 경우 그것들보다는 후순위로 경매절차에서 배당을 받을 수밖에 없는 불이익이 생깁니다.

김해뉴스 이동환 부동산전문변호사