Q=농지를 매수했지만 아직 농지법상 농지취득자격증명을 받지 못했습니다. 이런 상황에서도 농지 매도인을 상대로 소유권이전등기 청구를 할 수 있는가요?

토지거래허가구역의 토지를 매수했습니다. 토지거래허가를 받지 않은 상태에서 매도인을 상대로 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 청구소송을 했다가 '토지거래허가를 받지 않은 매매계약이 유동적 무효상태에 있다'는 이유로 패소판결을 받고 판결이 확정됐습니다. 그런데 소송 도중에 해당 토지 소재지가 토지거래허가구역에서 지정해제됐음을 나중에 알게 됐습니다. 이 경우 다시 토지 매도인을 상대로 소유권이전등기 청구소송을 할 수 있나요?


A=첫 번째 질문의 경우 농지취득자격증명은 농지취득의 원인이 되는 법률행위의 효력발생 요건이 아닙니다. 따라서 농지취득자격증명을 받지 않은 상태에서도 농지 매도인을 상대로 소유권이전등기청구소송을 제기해 승소할 수 있습니다.

대법원은 이런 사례에 "농지 소유권이전등기청구소송에서 비록 매수인인 원고가 사실심 변론종결 때까지 농지취득자격증명을 발급받지 못했다 하더라도 매도인인 피고는 자신의 소유권이전등기 의무가 이행불능임을 내세워 매수인인 원고의 소유권이전등기청구를 거부할 수 없다"고 판시했습니다. 판례의 취지는 농지취득자격증명이 없다고 해서 소유권이전등기 청구를 기각할 수 없다는 것입니다.
그렇다고 해서 '농지취득자격증명이 필요하다'는 농지법 제8조 제1항이 적용되지 않는다는 취지는 아닙니다. 농지법 제8조 제1항은 '농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장·구청장, 읍장 또는 면장에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 한다'고 규정하고 있습니다.

참고로 대법원은 '농지 경매·공매 절차에서 농지취득자격증명 없이 낙찰허가결정, 매각결정, 대금납부가 이뤄지고 그에 따른 소유권이전등기까지 경료됐다 하더라도 농지취득자격증명은 그 후에 추완(필요한 요건을 구비하지 않았기 때문에 효력이 생기지 않은 법률행위가 뒤에 요건이 갖춰져 유효하게 되는 일)해도 무방하다'는 입장입니다.

두 번째 질문의 경우 대법원 판례에 따른 결론부터 설명하면 추가 소송은 불가능합니다. 이미 매매계약에 따른 소유권이전등기 청구를 기각한다는 확정판결이 존재하므로 소위 기판력 법리에 따른 것입니다.

대법원은 "소송과정에서 토지거래허가구역 지정이 해제된 사실을 알지 못하는 데 과실이 없었다고 하더라도 동일한 소송물을 놓고 나중에 제기한 소송에서 이전 판결의 변론종결 이전에 존재하던 공격방어방법을 주장해 이전 확정판결에서 판단한 법률관계의 존부와 모순되는 판단을 구하는 것은 이전 확정판결의 기판력에 반한다"고 판시했습니다.

이번 사건을 살펴보면 토지는 토지거래허가구역 안에 있습니다. 따라서 현행 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 제11조에 따라 토지 소유권·지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 하려는 당사자는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다. 이를 받지 않은 경우에는 매매계약에 효력이 없어 이행을 청구할 수 없습니다.

이 사건의 경우 첫 소송에서 토지매매 허가를 받아야 함에도 이를 받지 않고 소유권이전등기청구를 했습니다. 법리에 따라 법원은 청구를 기각해 판결이 확정됐습니다. 그런데 나중에 알고 보니 첫 소송 중에 해당 토지가 있는 지역의 토지거래허가구역 지정이 해제돼 소급적으로 매매계약이 유효하게 됐습니다. 하지만 토지 매수인은 그 사실을 몰라 소송과정에서 주장하지 못했던 것입니다. 토지 매수인이 이후 동일한 내용의 소송을 제기했습니다. 두 번째 사건을 판결한 법원은 첫 번째 소송과 두 번째 소송이 서로 모순되는 법률관계라는 이유로 위와 같이 판시했던 것입니다.

참고로 법원은 토지거래허가구역 내 토지의 매매계약과 관련해 아직 허가를 받지 않은 상태에서 토지거래허가 신청절차 협력청구와 신청절차에 협력하지 않음을 이유로 하는 손해배상청구 및 손해배상의 예정을 인정합니다. 또한 매수인이 계약금을 포기하거나 매도인이 계약금의 배액을 상환해 이뤄지는 해약금해제 등도 인정합니다. 다만 이외에 매매계약이 유효함을 전제로 한 청구는 부정하는 입장입니다.

김해뉴스 /이동환 부동산전문변호사