Q=저는 제3자와 함께 상가건물 공유지분을 각각 가지고 있습니다. 그런데 제3자가 저의 동의 없이 자신이 상가건물의 단독소유자인 것처럼 속여 건물을 다른 사람에게 임대해 임대차보증금을 수령하고 차임을 매월 수령하고 있습니다. 이 경우 건물의 공유지분권자인 저는 누구에게 어떤 방식으로 어떤 권리를 행사할 수 있나요?
마을 주민들로 구성된 어촌계 명의의 부동산을 일부 주민들이 임의로 제3자에게 매매한 경우 어촌계는 해당 부동산을 되찾을 수 있는 법적 수단이 있나요?

A=첫 번째 사례의 경우 과반수 지분에 미달하는 제3자는 민법 제265조 전문 규정 '공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로 결정한다'는 내용을 위반했습니다. 공유 건물의 임대는 관리행위에 해당해 과반수 지분의 동의가 필요함에도 상담자의 동의 없이 임의로 상가건물을 임대했습니다. 상담자는 '임차인'을 상대로 민법 제265조에 따라 건물인도 청구소송을, 민법 제263조 '총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다'는 규정에 따라 지급되지 않은 월 차임의 비율만큼을 청구하는 '부당이득반환 청구소송'을 할 수 있습니다.

다만 차임청구의 상대방을 누구로 할 것인지에는 다소 차이가 있습니다. 만일 임차인이 스스로를 적법한 임차인이라고 믿고 해당 건물을 점유사용하면서 차임을 제3자에게 모두 지급했다면 임차인은 민법 제201조 제1항에 따라 선의의 점유자이기 때문에 건물을 직접 사용하는 이익을 향유할 수 있습니다. 이 경우에는 임차인을 상대로 월차임의 반을 부당이득으로 반환청구할 수 없습니다. 대신 '제3자'를 상대로 부당이득반환청구를 해야 합니다.

상가 임대차계약이 임대차보증금 2억 원과 월 50만 원을 지급하는 내용이고, 임차인이 위 금원을 제3자에게 모두 지급했다면 상담자는 공유지분권자로서 제3자를 상대로 월차임 50만 원과 보증금 2억 원의 이자상당액을 합한 금액에 상담자의 지분 비율을 곱한 금액만큼을 부당이득금으로 청구할 수 있습니다. 다만 대법원 판례에 따르면 임대차보증금 청구는 공유지분권자의 정당한 보존행위가 아니라고 보기 때문에 임대차보증금의 반인 1억 원의 지급을 청구할 수는 없습니다.

두 번째 사례의 경우 마을주민들로 구성된 어촌계는 비법인사단입니다. 그 소유 부동산은 민법 제276조 '총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다'의 적용을 받는 총유물입니다. 구성 주민들의 총회에 의한 결의에 따르지 않고 일부 주민들에 의해 이뤄진 매매계약은 무권대리에 의한 것이어서 무효입니다.

이 경우 어촌계는 매매계약이 무효임을 이유로 매수인 명의로 이전된 소유권이전등기에 소유권이전등기말소 청구소송을 할 수 있습니다. 매수인은 소송에서 표현대리에 의한 유효한 매매계약이 존재했다고 항변하면서 다툴 수도 있고, 무단으로 부동산을 처분한 일부 주민들을 상대로 손해배상청구소송을 할 수도 있습니다.

비법인사단에 해당하는 종중, 마을주민단체 등의 재산을 처분하거나 그들에게 배당된 보상금을 배분할 때에는 총회결의서를 남겨두는 게 안전한 부동산거래 등을 위해 바람직합니다.

김해뉴스/ 이동환 부동산전문변호사