Q=저는 고급의류매장을 운영하려고 A 씨 소유의 건물 지하 1층, 지상 1·2층을 임차하는 계약을 했습니다. 임대차계약서에는 '임대차계약은 임차인이 임대차보증금을 완급한 때부터 효력이 생긴다. 그 때부터 한 달 이내에 임차인이 임차건물에 입점하지 아니하면 자동으로 해지된다'는 자동해지 조항이 있었습니다. 고급의류매장을 열기 위해서는 출입구 설치, 화장실 위치 및 창틀 변경 등의 공사가 필요했습니다. 임대인인 A 씨가 공사에 반대해 입점하지 못하고 있다가 자동해지 조항에서 정한 입점 마감일을 지나버렸습니다. 이 경우 임대차계약은 입점 마감일의 경과로 자동해지되는가요? 만일 입점 마감일이 지나 A 씨가 자동해지됐다는 주장을 하지 않고 상호협의를 진행했다면 임대차계약의 효력은 부활될 수 있는지도 궁금합니다.

A=대법원은 임대차계약 자동해지 조항은 유효하며, 임차인이 특약에서 정한 입점 마감일을 지나도록 입점하지 않으면 임대차계약은 자동으로 해지된다고 판단했습니다. 반면, 임대인이 입점 마감일이 지났는데도 자동해지됐다는 주장을 하는 대신 임차인에게 조속한 입점을 촉구하는 통고서를 보내고 입점 마감일 이후에도 의류매장 공사 실시를 논의했다면 자동해지된 임대차계약을 다시 부활시키는 약정이 있었다고도 봤습니다.

이 같은 결론을 도출한 대법원 법리를 살펴보면 다음과 같습니다. 우선 대법원은 '임차인이 특정한 날짜까지 임차한 공간에 입점하지 아니하면 임대차계약이 자동적으로 해지된다는 특약이 있는 경우, 임차인이 정한 기한에 입점하지 않으면 자동으로 임대차계약이 해지된다'는 입장입니다. 즉 임대차계약서에 임대인과 임차인의 합의로 자동해지 조항을 삽입한 후 그 사유가 발생하면 별도의 해지의사 표시 없이도 임대차계약이 해지된다는 겁니다.

상담 사례의 경우 비록 임대인인 A 씨가 의류매장 입점을 위한 공사 실시를 거부한 사정은 있었지만 결과적으로 입점 마감일을 지나도록 입점이 이뤄지지 않았으므로 대법원의 법리에 따라 입점 마감일 다음날 임대차계약이 자동해지됩니다.

여기에 더해 대법원은 '자동해지 조항이 유효해 임대차계약이 자동해지되더라도 당사자들이 그 이후에도 임대차계약이 유효함을 전제로 추가 논의를 진행하고, 임대인도 자동해지의 효력을 주장하지 않고 입점촉구 통지서만을 보냈다면 자동해지된 임대차계약을 부활시키는 약정이 있었다고 볼 수 있다'는 입장입니다. 즉 자동해지 조항에서 특약한 사유로 임대차계약이 해지된다고 하더라도 당사자 사이의 명시적 또는 묵시적 합의를 통해 자동해지된 계약을 부활시킬 수 있다는 것입니다.

이 사례의 경우 당사자들이 입점 마감일이 지난 후에도 임대차계약이 계속 유지될 것이라는 전제에서 의류매장 입점을 위한 공사 논의를 진행했으므로 자동해지된 임대차계약이 부활됐다고 하겠습니다. 김해뉴스 /이동환 부동산전문변호사 생활부동산상담