Q= 아파트 분양권을 전매제한기간을 넘겨 매수했습니다. 그 과정에서 양도소득세 일부를 절세하고자 매매대금을 낮춘 다운계약서를 작성했습니다. 그런데 분양권 매도인이 명의변경을 임의적으로 해주지 않고 있습니다. 제가 매도인을 상대로 권리승계절차의 이행을 구할 수 있는 법적 수단이 있나요. 이 경우 다운계약서를 쓴 것은 계약이 어떤 영향이 있나요. 만일 명의변경을 법적으로 청구할 수 있다면 낮춰 기입한 매매대금과 실제 매매대금 사이의 차액은 언제 지급돼야 하나요.

아파트분양권 매매 당시 최초 매도자가 '분양권이 여러 사람을 거쳐 수차례 전전매도되더라도 마지막 매수인에게 직접 분양자 명의변경절차에 필요한 모든 절차를 이행하겠다'고 특약을 한 경우 마지막 매수인이 최초 매도자를 상대로 직접 분양자 명의변경청구를 할 수 있나요.


A= 첫 번째 질문에 대한 답변으로 매매대금의 다운계약서 존재로 인해 분양권매매계약이 무효가 되는 것은 아닙니다. 상담자는 분양권 매도자를 상대로 '수분양자 명의변경절차이행청구의 소'를 제기할 수 있습니다. 그 소송에서 매도자가 실제 매매대금과 다운된 매매대금 사이의 차액 지급에 대한 동시이행항변(상대방이 채무를 이행하지 않았음을 이유로 자신의 채무이행을 거절할 수 있는 권리)을 하는 경우 특별한 사정이 없는 한 명의변경 절차와 동시에 그 차액을 지급하라는 판결이 선고될 것으로 예상됩니다.

이와 관련해 지난 2007년 대법원은 '양도소득세 일부를 회피할 목적으로 분양권 매매대금을 실제 거래한 금액보다 낮게 기재한 것만으로 그 매매계약이 사회질서에 반하는 무효의 법률행위는 아니다'라고 판시했습니다. 대법원 판례에 따를 경우 이 사건의 매매계약은 다운계약서 존재와는 무관하게 유효합니다.

한편 아파트 분양권 매매계약은 아파트 완공 및 등기 이전의 상태에서 거래되는 특성으로 인해 분양권 매수자는 수분양자의 명의를 매도인에서 매수인으로 변경해 둘 필요성이 존재합니다.

이러한 절차를 해두지 않는 경우 실제 분양권 매도인이 이미 매도한 분양권을 이중매도하는 일이 발생하기도 합니다. 분양권매도인이 매수인의 수분양자 명의변경요청을 임의이행하지 않는 경우에는 매수인은 매도인을 상대로 '수분양자 명의변경절차이행청구의 소'를 제기할 수 있습니다.

소송에서 피고인 매도인은 실제 매매대금과 다운된 매매대금 사이의 차액만큼 수분양자 명의변경절차이행과 동시이행돼야 한다는 항변을 할 수 있습니다. 대법원 판례는 그 차액의 지급이 매매대금의 지급과 별개의 독립된 채무로 하기로 특별히 약정한 사정이 없는 한 위와 같은 피고의 항변을 받아들이는 입장입니다. 즉 특별한 사정이 없는 한 해당 소송에서 법원은 매도인인 피고의 항변을 받아들여 수분양자 명의변경절차는 실제 매매대금과 다운된 매매대금 사이의 차액의 지급과 동시이행돼야 한다는 취지의 판결을 선고할 것입니다.

두 번째 질문에 대한 답변으로 대법원 판례의 입장에 따르면 분양권의 최종 매수인은 최초 분양권 매도자를 상대로 직접 수분양자 명의변경절차이행의 소를 제기할 수 있습니다.

대법원 판결은 최초 분양권 매도자가 특약으로 분양권을 전전매수한 자에게 직접 분양자 명의변경에 필요한 모든 절차를 이행해주기로 특약의 효력을 인정하고, 채권양도의 대항요건으로 필요한 통지나 승낙 없이도 최종 분양권 매수인이 최초 매도인을 상대로 명의변경 절차이행을 청구할 수 있다고 판시했습니다.

분양권 관련 참고할 만한 하급심 판례는 지난 2003년 서울동부지방법원이 '오피스텔 분양계약을 체결한 뒤 시공회사가 입주예정일을 6개월 앞둔 시점까지 별다른 공사 진척이 없었고 입주예정일을 1년이나 경과한 시점까지 완공하지 못하였다면, 수분양자가 선이행해야 하는 중도금지급의무의 이행을 거절할 수 있다"고 판시한 것입니다. 김해뉴스 /이동환 부동산전문변호사