재건축 초과 이익환수제 부활
31일 신 총부채상환비율 도입
분양권 전매비율 일괄 50% 적용



1월부터 다주택자 양도세 부담이 늘어나고 은행대출은 더욱 까다로워진다. 재건축 초과이익 환수제도는 6년 만에 재시행된다. 문재인 정부가 단기 투자수요 억제와 주택시장 안정화를 위해 부동산 관련 정책을 내놓았다. 올해부터 달라지는 부동산 제도에 대해 알아본다.

■대출 문턱 높아지는 상반기
당장 1월부터 재건축 초과이익환수제가 부활한다. 재건축 추진위원회 설립이 승인된 날부터 준공할 때까지 발생한 이익금을 부과율에 따라 환수하는 제도다. 준공 시점 집값에서 사업개시 시점 집값, 시세상승분, 개발비용의 합계를 뺀 금액을 세금으로 내야 한다. 1월 1일 이후로 관리처분계획인가 신청을 하는 재건축 사업장은 모두 초과이익환수 대상에 해당한다.
　
청약조정대상지역에서 거래되는 분양권의 경우 보유 기간에 상관없이 양도세율이 50% 적용된다. 예를 들어 양도차익이 1억 원이라면 5000만 원을 세금으로 내야 한다.
　
이달부터 신(新) 총부채상환비율(DTI)이 도입된다. DTI는 채무자의 소득으로 담보대출 상환 능력을 판단해 대출한도를 정하는 제도다. 차주의 상환능력을 더욱 정확하게 하기 위해 소득, 부채 산정방식이 개선된다. 신규 주택담보대출 원리금 상환액에 기존 주택담보대출 원리금 상환액까지 합친 금액을 연간 소득으로 나눠 적용한다. 주택을 담보로 대출받아 집을 장만했던 다주택자들의 경우 추가 대출 한도가 줄어든다.
　
오는 3월에는 임대수익 이자상환비율(RTI)이 은행권부터 도입된다. 이는 부동산임대사업자가 사업자대출을 받을 경우 주택 1.25배, 비주택 1.5배로 산출해 대출 적정성을 심사하는 가이드라인이다. 임대료를 받아 이자를 얼마나 낼 수 있는지 확인하는 지표가 될 수 있다.
　
다주택자의 양도세 부담은 크게 증가한다. 오는 4월부터 다주택자 가운데 2주택자는 투기지역을 포함한 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 기본세율(6~42%)에 10%, 3주택 이상자는 20%가 추가 과세된다. 다주택자는 장기보율특별공제 적용 대상에서도 배제된다.
　
■하반기 오피스텔 규제 강화
하반기에는 총체적상환능력심사(DSR)가 시행된다. DSR은 대출자가 1년간 갚아야 할 모든 대출의 원리금 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비율을 말한다. 차주의 소득산정 방식은 신(新) DTI와 동일하다. 대출종류, 상환방식 등에 따라 차주의 상환부담액을 결정한다. DSR이 도입되면 모든 금융권 대출의 원금과 이자를 합산해 대출 가능 여부를 판단하기 때문에 대출이 더 어려워진다.
　
연내에 오피스텔 관련 규제도 강화된다. 아파트 규제 강화로 반사이익을 얻은 것으로 알려진 오피스텔도 조정대상지역, 투기과열지구의 경우 전매가 금지된다. 지역 거주자에 물량의 20%를 우선 분양해 외부 수요로 인한 과열도 방지한다.

300실 이상 규모의 오피스텔은 인터넷 청약이 의무화된다. 줄서기를 통해 경쟁심리를 유발하거나 청약 열기를 과대 포장하는 일도 줄어들 전망이다.
 
김해뉴스 /배미진 기자 bmj@