Q=주택을 임차하여 사용하고 있는데 최초 임대차계약서에 임대차 기간 2년이라고 작성한 후 임대인과 따로 새로운 임대차계약서를 작성하지 않고 쌍방 이의 없이 위 임대차기간 2년이 지나고 3년째 주택을 사용하고 있습니다. 그런데 갑자기 임대인이 건물을 팔 계획이라고 하면서 건물인도청구소송을 제기하였습니다. 이럴 경우 제가 위 소송에서 어떤 판결을 받을 가능성이 있나요.

A=결론부터 말씀드리면 상담자의 경우 주택임대차계약이 주택임대차보호법 제6조 제1항 및 제2항에 따라 임대차계약이 최초 2년에서 다시 추가로 2년 동일한 조건으로 묵시적 갱신되었다고 항변할 수 있으므로 위 건물인도청구소송에서 승소할 수 있습니다.

주택임대차보호법 제6조 제1항은 「임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다」고 규정되어 있습니다.

위 상담사례의 경우 최초 작성된 임대차계약서에 기재된 임대차기간 2년이 경과하기까지 임대인과 임차인 쌍방 이의 없이 임차인이 주택을 계속 사용하게 된 것이므로 위 법 제6조 제1항의 각 통지가 없었으므로 위 조항에 의해 전 임대차계약과 동일한 조건으로 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 것으로 봅니다. 또한 위 법 제6조 제2항에 의해 그 갱신된 임대차기간은 2년으로 보게 됩니다[대법원 2002다41633 판결 참조]. 상담자가 위와 같이 2년으로 묵시적 갱신되었다는 항변을 하고 위 항변을 뒷받침할 증거자료를 제출한다면 원고의 건물인도청구소송은 피고인 임차인에게 점유할 권한이 있음을 이유로 원고 패소의 판결이 날 것입니다.

다만 위 법 제6조 제3항에 의하면 위와 같은 묵시적 갱신규정은 2기의 차임에 달하도록 차임을 연체(예를 들어 월차임이 30만 원이면 여러 달에 걸쳐 연체한 총 연체차임인 60만 원에 달하는 경우를 의미)한 임차인이거나 현저히 의무를 위반한 임차인의 경우에는 적용되지 않기 때문에 위와 같은 차임연체나 의무위반이 없도록 주의해야 묵시적 갱신을 주장할 수 있습니다.

또한 위 법 제6조의2에 의하면 위와 같이 묵시적 갱신이 되더라도 임차인은 언제든지 위 갱신된 임대차계약의 해지를 통보할 수 있고 그 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 발생한다고 합니다. 즉 임차인은 묵시적으로 갱신된 임대차계약을 해지하여 이사를 나갈 권리가 있습니다.

참고로 상건건물 임대차보호법 제10조 제4항은 상가건물과 관련한 묵시적 갱신을 규정하고 있고 민법 제639조 제1항은 일반 임대차계약과 관련한 묵시적 갱신을 규정하고 있습니다. 김해뉴스 이동환 부동산전문변호사