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‘부동산 교환 계약’ 약속 미이행 대처법생활부동산상담 >> 부동산 교환계약의 해제
  • 수정 2018.02.21 10:57
  • 게재 2018.02.21 10:54
  • 호수 361
  • 4면
  • 이동환 부동산전문변호사(report@gimhaenews.co.kr)

Q. 제 소유인 건물 A(시가 2억원, 금융기관 명의의 근저당권 채권최고액 1억원 설정돼 있음)와 상대방 소유인 건물 B(시가 1억원)를 서로 맞바꾸는 교환계약을 하였습니다. 제 소유인 건물 A가 건물 B보다 1억원이 더 비싸서 상대방이 건물 A에 설정된 제 명의의 근저당권 상 대출채무 1억원을 인수하기로 약속하였습니다. 그런데 약속한 기일이 지나도 상대방이 위 대출채무 이자도 갚지 않고 원금도 갚지 않아 제가 어쩔 수 없이 위 대출원리금을 모두 상환해야 했습니다. 이 경우 제가 위 교환계약을 계속 유지한다면 상대방에게 어떤 법적 권리가 있나요. 제가 위 교환계약을 해제할 수도 있나요. 해제도 가능하다면 어떻게 해야 하나요.

A. 결론부터 말씀드리면 상담자가 위 건물교환계약을 계속 유지하고자 하면 상담자는 상환한 대출원리금 상당의 금원을 교환계약의 상대방에게 손해배상금 또는 구상금으로 청구할 수 있습니다. 한편 상담자가 위 건물교환계약을 해제하고자 한다면 ①상담자가 이전해줘야 하는 건물 A에 대한 소유권이전등기서류를 준비하여 상대방에게 제공하거나 이행의 제공(예를 들어 법무사 사무실에 일체의 소유권이전등기서류를 맡기고 상대방에게 이 사실을 꼭 통보해야)을 하면서 ②「○○ 법무사 사무실에 소유권이전등기를 위한 일체의 서류를 보관 중이다. 언제까지 건물 B에 대한 소유권이전등기의무 및 대출원리금 상당의 손해배상의무를 이행하라. 이를 이행하지 않을 경우 교환계약은 자동으로 해제된다」라는 이행최고 및 교환계약해제통지를 하면 교환계약을 해제할 수 있습니다.

민법 제596조는 「교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다」라고 규정하고 있고 동법 제597조는 「당사자 일방이 재산권이전과 금전의 보충지금을 약정한 때에는 매매대금에 관한 규정을 준용한다」고 규정하고 있습니다.

이 상담사례는 위 민법 제596조와 제597조에 따라 상담자는 건물 A의 소유권을 이전하고 상대방은 건물 B의 소유권을 이전하고 건물 A와 관련하여 상담자 명의의 대출금채무를 인수하는 교환계약이 성립되었습니다.

그런데 위 상담사례의 경우 건물 A와 건물 B의 가액의 차이가 있어 그 보충금으로 상대방이 인수하기로 한 대출금채무를 상대방이 변제하지 않아 건물 A에 대한 경매가 개시되거나 그러한 우려가 있어 상담자가 상대방이 매매대금을 주는 대신 인수한 대출금채무를 대신 갚게 되었습니다. 이 경우 상담자가 위 교환계약을 계속 유지하고자 하는 경우 상대방에 대하여 상담자가 대신 변제한 대출금액 상당의 금원을 손해배상금 또는 구상금으로 청구할 수 있습니다[대법원 98다13877 판결]. 이 경우 상담자의 건물 A 소유권을 이전할 의무는 상대방의 건물 B 소유권이전의무 및 대출금 상당 손해배상금 지급의무와 동시이행되어야 하는 관계가 됩니다.

만일 상담자가 위 교환계약을 종료하고자 한다면 상담자는 상대방이 대출금 이자 및 원금을 갚는 의무를 이행하지 않았음을 이유로 교환계약을 해제할 수 있는데 이 경우 상담자의 건물 A 소유권이전의무의 이행 또는 이행의 제공을 다하면서 이행최고와 해제통지를 하여야 합니다. 그런데 실제 소송사례에서 이행제공이나 이행최고, 해제통지가 법정 요건을 불비한 경우가 많아 계약이 해제되지 못하는 경우가 많은데 위 해제절차를 진행함에 있어 사전에 법률전문가와 상의한 후 진행하는 것이 바람직합니다. 김해뉴스/이동환 부동산전문변호사

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