입주물량 대거 풀리며 전세가 하락
수요 없는데 과잉공급… 미분양 적체
지역 주택시장 ‘소화불량 주의보’


오는 5월에 입주를 앞둔 김해지역의 한 아파트 계약자 이 모(51) 씨에게 최근 큰 고민거리가 생겼다. 아파트 최종계약을 앞두고 은행으로부터 잔금대출을 거절당했기 때문이다. 이달부터 시행된 정부의 고강도 대출 규제로 인해 추가 대출이 어려워진 탓이었다. 엎친 데 덮친 격으로 3년 전 전세를 끼고 무리하게 구입한 아파트에도 세입자가 나타나지 않아 잔금 치르기에 애를 먹고 있다. 다음 달부터 신축아파트 입주물량이 대거 풀리며 세입자 구하기도 '하늘의 별따기'가 됐다. 이 씨는 새집 장만의 꿈을 뒤로 한채 분양권을 매도해야 할 위기에 놓였다.
　
이렇듯 정부의 대출규제 강화와 금리상승, 아파트 공급과다로 인해 김해지역 주택시장이 흔들거리고 있다. 은행의 대출심사 강화로 집을 구입하는 사람이 점차 줄고 넘치는 물량으로 인해 전세가도 떨어지는 상황이다. 부동산 전문가들은 김해지역 미분양 해소,  인구감소 문제가 해결되지 않으면 전셋집의 물량이 남아도는 역전세난이 올 수 있다고 경고하고 있다.
　

■정부 대출규제로 부동산 시장 싸늘
이달부터 시중은행들이 총체적상환능력비율(DSR)을 도입함에 따라 대출받기 한층 까다로워졌다. DSR은 주택담보대출뿐만 아니라 전세자금대출, 신용대출, 자동차 할부금, 학자금대출까지 모든 종류의 부채를 고려한다. 자신의 소득으로 갚을 수 있는 대출금액만 허용하는 것이다.
　
신축 아파트 입주를 앞둔 직장인 김 모(36) 씨는 "입주를 앞두고 잔금을 내기 위해 추가대출을 받으려고 했으나 쉽지 않다. 금리가 인상돼 월세 보증금 대신 전세금을 받아 잔금을 충당하려고 한다"고 말했다.   
　
KB부동산의 3월 주택가격동향에 따르면 김해지역의 주택전세가격은 지난달과 비교해 -0.21% 하락했다. 과잉공급된 신규물량 영향으로 매물이 적체돼 나타난 현상이다.
　
진영 발품부동산 홍인표 소장은 "지난 2년 사이 매매물량이 넘쳐나면서 기존 전세가격까지 떨어트리고 있다. 진영 자이아파트의 경우 전세가가 2000만 원 이상 떨어졌다. 집주인들은 세입자에게 내린 금액만큼 돌려줘야하는데 대출규제가 강화되면서 돈을 구하지 못하자 난처한 상황에 처하기도 한다"고 말했다.
　
외동의 한 부동산 관계자는 "김해 시내 아파트의 경우 평균 3000만 원정도 매매가격이 떨어졌다. 다주택자들도 대출규제로 자금을 융통할 수 없으니 전세로 빠지는 분위기다. 신규 아파트의 경우 분양을 받은 후 프리미엄을 받아 파는 게 성행했는데 이제는 입주 때 목돈마련을 못하면 계약금마저 포기하는 상황도 펼쳐지고 있다"고 설명했다.
　

■김해 미분양 많은데도 아파트 ‘콸콸’
정부의 '부동산 옥죄기'로 수요자들의 주택 매매 심리가 얼어붙은 상황이지만 김해지역에는 신규아파트들이 대거 쏟아질 것으로 예상된다. 입주물량이 넘쳐나 전셋값이 하락하면 집값도 같이 떨어지는 것이 일반적이다.
　
시의 주택건설사업계획승인 현황에 따르면 2020년까지 김해지역에 아파트 2만 268가구가 공급될 예정이다. 설립인가를 받은 지역주택조합도 7640가구다. 여기에 현재 진행 중인 진례 뉴스테이와 삼계나전 도시개발사업, 내덕지구 개발이 완료될 경우 9000여 가구가 추가로 공급된다.
　
부동산114에 따르면 올해 분양을 앞둔 김해 아파트들은 민간 3000여 가구, 공공임대 3600여 가구 등 총 6600여 가구다. 문제는 주택미분양을 해소하지 못한 채 공급 과잉으로 이어진다는 점이다.
　
김해는 지난해 8월을 시작으로 주택도시보증공사가 지정한 미분양관리지역에 8개월째 포함됐다. 지난 2월 기준 미분양주택 수 1398세대를 기록하는 등 꾸준히 1000세대 이상을 이어가고 있다.
　
한국공인중개사협회 김해지회 관계자는 "김해지역 아파트가 평균 시세보다 2000만 원 낮게 거래되고 있다. 물량은 많고 수요가 없으니 전세가가 매매가를 추월할 수 있다"고 우려했다.
　

■주택경기 위축될까
부동산 전문가들은 김해지역에 쏟아지는 분양물량을 해소하지 못한다면 거래절벽, 역전세난 등 주택경기 악순환이 지속될 것이라 내다보고 있다.
　
내동의 한 부동산 소장은 "김해에 새 아파트가 많이 생기다보니 노후화된 아파트에서 옮겨가는 사람이 많다. 살던 곳을 팔아야 하는데 대출규제 강화에 이어 양도소득세 중과까지 시행되면서 급매물이 많이 나오는 추세다. 여기에다 김해지역에 대기업이 없고 도시개발사업이 축소되거나 더디게 진행되는 것은 인구유입에 큰 걸림돌이 된다. 이런 상황이 반복되면 역전세난이 올 수밖에 없다"고 경고했다.
　
홍 소장은 "김해지역 제조업 경기가 침체되고 산업 호재가 발생하지 않는다면 넘쳐나는 물량을 소화하지 못할 것이다. 결국 피해는 김해시민들이 떠안아야 한다"고 우려했다.

김해뉴스 /배미진 기자 bmj@