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매수인도 계약 전 확인 의무… 권리구제 가능성 적어생활부동산상담 >> 토지매수 후 면적·시가·경계에 문제가 있는 경우 법적 대응
  • 수정 2018.05.15 17:00
  • 게재 2018.05.15 16:57
  • 호수 373
  • 6면
  • 이동환 부동산전문변호사(report@gimhaenews.co.kr)

Q. 사례 1 : 제가 토지를 매수했는데 사고 보니 실제 시세보다 높게 산 것 같고 실제 측량한 면적이 매매계약한 토지의 면적보다 작습니다. 이럴 경우 매수인의 입장에서 매도인을 상대로 법적 구제를 받을 방법이 있나요.

Q. 사례 2 : 제 소유의 토지와 바로 옆 토지 사이의 경계가 지적도와 다를 경우 이 경계를 바로 잡을 방법이 있나요.

A. 우선 사례 1은 부동산매매계약과 관련해 분쟁이 많고 법류상담도 많이 하는 경우입니다. 토지의 시가를 착오한 경우에는 매도인이나 중개인이 적극적인 거짓말로 매수인을 속여 사기죄 등이 성립하지 않는 한 매수인에게도 매매계약 이전에 그 시가를 확인할 의무가 있으므로 법적 구제[예를 들어, 매매계약을 기망행위 또는 착오로 취소하거나 불공정행위로서 무효로 하거나 계약을 해제하는 방법]가 힘든 경우가 많습니다.

한편 실제 면적이 매매계약한 면적과 다른 경우에는 매매대금을 면적 ㎡당 금 O원으로 계산하여 계약한 경우[민법 제574조의 수량지정매매]에만 부족한 면적에 해당하는 매매대금만큼의 대금감액을 청구하는 소송을 할 수 있습니다. 이와 관련된 대법원 99다58136판결은 『일정한 면적을 가지고 있다는 데 주안을 두고 대금도 면적을 기준으로 정한 아파트분양계약은 이른바 수량을 지정한 매매라 할 것이다』라고 판시하면서 ‘공유대지면적’을 부족하게 이전해 준 사례에서 민법 제574조에 의한 대금감액청구를 인정해 주었습니다. 즉 부족한 공유대지면적에 상응한 매매대금의 반환청구를 인정해 주었습니다. 참고로 민법 제574조의 매금감액청구권은 매수인이 계약 당시 면적 부족 및 이행불능 사실을 몰랐다면[선의] 그 사실을 안 날로부터 1년, 매수인이 계약 당시 면적 부족 및 이행불능 사실을 알았다면[악의] 계약한 날로부터 1년 이내에 그 권리를 행사해야 합니다.

위와 같이 예외적으로 면적 부족에 따른 대금감액청구가 인정되는 경우가 아닌 경우에는 일반적으로 현황 그대로의 전체 토지 그대로를 매매하는 것으로 하는 매매계약이 많아 면적 부족으로 인한 대금감액청구를 인정하지 않는 경우가 더 많습니다.

실제 법률상담을 하다보면 매매계약 후 소유권이전등기가 된 경우 뿐만 아니라 계약금만 지급된 경우에도 면적과 시가와의 불일치를 이유로 분쟁이 발생하는 경우가 많은데 위와 같이 법적 절차를 통해 권리구제가 되는 경우가 적다는 점을 아시고 계약을 신중하게 하시길 권해드립니다[분양사가 두 번 계약서를 작성하면서 공유대지면적을 교묘하게 줄여서 매수인의 도장을 받고 아무런 이의를 제기하지 않겠다는 확약서까지 받는 경우가 있음].

다음으로 사례 2의 경우는 지적도와 다른 토지경계가 존재하는 경우에는 "토지경계확정의 소"를 제기할 수 있습니다. 이 경우 법원은 경계측량을 통해 객관적인 경계를 확정해 주게 됩니다. 김해뉴스/이동환 부동산전문변호사

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