장기 불황과 정부 규제의 여파로 부동산 시장이 큰 타격을 받고 있다. 부동산의 가치는 하락하고, 거래도 실종됐다. 김해지역도 부동산 가치 하락에 따른 각종 부작용이 급증하고 있다. 김해의 부동산 시장은 지역적 특성상 크게 세 개의 구역으로 구분할 수 있다. 내외동·삼계동·삼방동 시장의 움직임이 비슷하고, 장유동, 진영읍이 환경에 따라 조금씩 다르게 변화한다. 김해뉴스는 독자들의 재테크에 도움을 주기위해 부동산 등 각종 분야의 ‘고수’들을 만나는 새로운 기획을 시작한다. 그 첫 번째 순서로, 지난 25일 김해 삼계동의 이두희공인중개사사무소에서 이두희 소장을 만나 이야기를 들어봤다.
“이미 큰 폭 하락 바닥 가깝다”
“집 구입 적기는 내년 말” 전망
“위치 좋고 많이 내린 곳 찾아라”
정부의 연이은 규제에 전국의 아파트 거래량이 급격히 감소하고 있다. 금융권 규제 강화로 대출이 어려워지고 양도소득세 중과 조치가 내려진데다 보유세 강화까지 언급되고 있기 때문이다. 여기에 불가피한 금리인상까지 악재로 겹쳐 시장을 압박하고 있다.
김해지역 부동산 시장도 사정은 마찬가지다. 최근 뚜렷한 집값 하락세에 더 떨어질 것이라는 매수자들의 기대심리가 작용해 '거래 절벽' 현상이 심화되고 있다. 미분양 아파트가 속출하고 있는 상황에도 물량공급은 계속돼 기대심리를 더욱 부추긴다.
이두희 공인중개사는 "아파트 매매는 거의 실종상태다. 2년 전 대비 10분의 1수준에 불과하다. 인근 아파트의 매매가가 그 때보다 3000만~5000만 원 가량 떨어졌다. 당시 전세가가 2억 2천에 달했는데, 현재는 매매가가 2억 선에 머물고 있다. 집주인이 경제적으로 여유가 없다면 전세금 반환은 어려울 수밖에 없다"고 우려했다.
상황이 이렇다보니, 세입자들은 전세가가 매매가를 앞지르는 깡통전세에 대한 불안을 토로한다. 전세금 반환문제로 법적 분쟁을 벌인다고 해도 대개는 6개월~1년 이상 시간이 걸리기 때문에 세입자는 일단 불편을 겪을 수밖에 없기 때문이다.
이 소장은 "앞으로 깡통전세가 많이 나올 것으로 예상된다. 주인이 일시적으로 어려운 경우라면, 기존의 전세가와 현재의 전세가 차액에 대한 이자를 받으며 계약을 이어가는 방법이 있다. 혹시 전셋집이 경매로 넘어가게 됐다면, 무주택자의 경우 그 집을 안는(사는) 것도 나쁘지 않다고 본다"고 설명했다.
세입자뿐만 아니라 대출을 안고 집을 구입한 사람들도 어려움을 겪고 있다. 은행은 대출기간이 만료되면 담보물을 다시 감정한다. 대개는 아파트 시세의 70%를 한도로 내어주는데, 담보 가치가 떨어지면 일부금액을 일시 상환해야한다. 제때 상환하지 못하면 집이 경매로 넘어가는 위기에 놓이게 된다.
신용회복위원회는 지난 2월 연체자들을 위해 일정조건을 갖추면 최장 1년 동안 담보권 실행을 유예하는 지원책을 내놓았다. 연체 차주의 보유주택이 한 채이며 부부합산 연 소득 7000만 원 이하여야 한다. 또 저당권자인 채권금융사가 담보권 실행유예에 동의해야 한다. 자세한 사항은 신용회복위원회 상담센터(1600-5500)으로 문의하면 된다.
이 소장은 장기 불황과 정부 규제 등으로 현재 부동산 시장이 불안정한 것은 사실이지만 크게 걱정할 필요는 없다고 전한다.
그는 "전세 계약 시 위험은 피하고, 안전장치를 단단히 마련하면 된다. 첫째는 해당 부동산에 대출과 같은 선순위 권리사항이 없어야 한다. 전세가가 매매가의 80%를 넘지 않아야하며, 무조건 싼 집 보다는 일반 세입자들의 선호도가 높은 곳을 선택해야 한다. '전입신고, 확정일자, 실제 거주'는 필수"라고 말했다.
이 소장은 또 "본인명의로 계약할 경우 굳이 비용을 들여 전세권을 설정할 필요는 없다. 전문가들은 전세보증보험을 권하기도 하지만, 위험한 곳을 피하는 것이 먼저"라고 당부했다.
매매를 계획하고 있는 사람들을 위한 몇 가지 팁도 소개했다.
이 소장은 현재 김해지역에 분양예정 인 아파트가 많지만, 지역주택조합 아파트의 비율이 높아 모두 실제 입주로 이어지지 않을 수 있다고 조언했다. 집값이 조금 더 하락할 것이라 예상하지만, 이미 크게 떨어졌기 때문에 더 이상 큰 폭의 변화도 없을 거라고 내다봤다.
그는 "개인적으로는 내년 연말이 집을 사기 가장 좋은 시기라고 본다. 그러나 수개월 안에 전세계약이 만료된다면, 지금 집을 사는 것도 나쁘지 않다. 2년 뒤보다 지금 상황이 매수자에게 더 유리할 수 있다. 장기로 보면 신도시의 아파트가 좋지만, 투자의 개념으로 본다면 위치가 좋으면서 가격하락의 폭이 큰 곳이 좋다. 상승할 때는 비슷한 선으로 오르기 때문"이라고 전했다.
김해뉴스 /이경민 기자 min@