Q. A 회사가 공장을 소유하면서 인근 토지에 대해 1995년 경부터 통행로를 개설하고 사용하다가 상담자인 저에게 위 공장 및 공장부지를 매도하였습니다. 저는 위 공장을 매수한 이후에도 위 통행로를 현재까지도 계속 사용하고 있습니다. 위 통행로가 설치된 토지의 소유자가 2013년경 변경되었습니다. 이 경우 제가 통행로의 소유자를 상대로 통행권에 대한 법적 권리 주장을 할 수 있나요. 만일 법적 권리를 주장할 수 있다면 구체적인 방법을 알고 싶습니다.

A. 필자가 부동산상담을 하면서 자주 접하는 질문 중 하나가 『"진입로"와 "통행권"에 대한 법적 소송이 가능한가』입니다. 물론 부동산 매매계약이나 임대차계약을 하면서 미리 진입로와 통행로에 대한 권리부분을 특약으로 정리하면 좋지만 진입로나 통행로의 소유자가 계약 당사자가 아니거나 사용승낙한 그 소유자가 제3자로 변경되는 경우가 있어 복잡한 법적 분쟁이 발생하기도 합니다.

이번 상담사례의 경우는 공장 및 공장부지의 소유자가 이미 공장으로 연결되는 토지에 통행로를 개설하고 사용하다가 상담자에게 이를 매도한 경우로서 20년 이상 통행로를 사용해온 경우로서 "그 통행지역권이 20년 동안 계속 존속하였음을 이유로 취득시효가 완성되어" 상담자에게 그 권리가 귀속될 수 있는 사례입니다.

우선 지역권이란 타인의 토지[승역지라고 함]를 자기 토지[요역지라고 함]의 편의에 이용할 수 있는 권리를 말합니다[민법 제291조, 물을 사용할 수 있는 용수지역권도 인정됨(서울고등법원 73나790 판결 참조)]. 한편 위 상담사례와 같은 통행지역권이란 지역권 중 다른 사람의 토지를 자기 토지로의 통행을 위한 목적으로 사용할 수 있는 권리를 말합니다.

민법 제294조는 지역권의 경우에도 그것이 계속되고 표현된 경우에 한하여 20년 점유시효규정[소유권의 20년 점유취득시효, 민법 제245조 제1항]이 준용된다고 규정되어 있습니다. 한편, 이 사건의 통행지역권도 20년 동안 통행로로 사용하는 객관적 상태가 계속되고 표현된 경우에는 시효취득이 인정될 수 있습니다[대법원 2001다8493판결 참조]. 쉽게 말해서 타인의 토지를 통행할 수 있는 권리도 오래기간 지속되면 법적 보호를 받게 된다 하겠습니다.

이 상담사례의 경우 A 회사가 공장으로 통하는 통행로를 1995년 개설하였고 상담자가 위 공장 및 공장부지를 매수하면서 계속하여 위 통행로를 현재까지도 사용하고 있습니다. 대법원은 "통행지역권의 경우도 현 점유자는 전 점유자의 점유기간까지 시효기간 20년의 일부로 주장할 수 있다"는 입장이므로[대법원 2012다17479 판결 참조] 상담자의 점유기간과 A 회사의 점유기간을 모두 합하면 위 통행지역권의 시효취득기간 20년은 2015년 경 충족되었다 보여집니다. 따라서 상담자는 2015년경 인근 토지소유자들에 대한 통행지역권의 시효취득을 주장할 수 있을 뿐만아니라 이를 근거로 통행지역권설정등기절차이행청구의 소를 제기하여 그 확정판결을 받아 통행로 토지 등기부에 통행지역권을 등기할 수도 있습니다.

이 사례에서는 통행로 부지의 소유자가 변동된 시점이 위 시효기간 경과시점인 2015년 이전이라서 상담자가 통행지역권을 시효취득하는데 문제는 없으나, 대법원 판례에 의하면 만일 통행로 부지의 소유자가 변경된 시점이 위 시효완료시점인 이후인 2016년이라면 상담자는 시효완성 이후의 통행로 부지 소유자에게 통행지역권을 주장하거나 등기청구를 할 수 없습니다.
김해뉴스 /이동환 부동산전문변호사