Q. 제가 건물 하나를 매도하였습니다. 제가 위 건물을 담보로 은행대출을 받았었는데 매수인이 위 대출금을 인수하기로 하였고 매매대금에서 그 대출금은 빼기로 하였습니다. ① 그런데 매도인인 제가 위 대출금 중 일부인 3,000만원을 갚았습니다. 이러한 상황에서 매도인인 저는 얼마를 받을 때까지 소유권이전등기를 안해줘도 되나요. ② 만일 매수인이 위와 같이 인수하기로 한 대출금을 갚지 않아 제가 대신 갚은 경우 매매계약을 없었던 상태로 되돌릴 수도 있나요.


A. 결론부터 말씀드리면 ① 사례의 경우 매도인인 상담자는 매매대금에서 승계하기로 한 대출금을 뺀 금액뿐만 아니라 상담자가 임의로 갚은 3,000만원의 지급에 대하여 건물들에 대한 소유권이전등기의무와 동시이행의 항변이 가능합니다.

한편 ② 사례의 경우 매도인인 상담자는 매수인이 인수한 대출금을 갚는 것을 늦췄다는 이유로 매매계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다.

이 상담사례와 같이 부동산 매매계약을 하면서 그 부동산을 담보로[저당권설정 방식] 은행대출채무를 매수인이 승계하고 승계하는 대출금만큼 매매대금을 공제하는 계약사례가 많습니다. 이와 같은 계약의 경우 매수인은 "특별한 사정이 없는 한" 매매대금에서 승계하는 대출금을 뺀 나머지 금액을 매도인에게 지급함으로써 잔금지급의무를 다한 것으로 인정됩니다[대법원 4290민상18판결 참조].

이 경우 은행에 대한 대출금상환의무는 매도인과 매수인이 함께 부담하는 것이고[매도인의 대출금상환의무가 면책되는 것은 아니라고 보는 것이 대법원 판례(대법원 99다카29467판결)] 이와 같은 대출금 승계는 대출은행의 동의가 없더라도 매도인과 매수인 사이에서 유효합니다[대법원 4290민상18판결].

이번 상담사례의 경우는 대출금 승계가 있는 위와 같은 부동산매매계약의 예외들에 해당하는 것으로서 ① 사례는 매도인이 임의로 대출금 중 일부인 3,000만원을 갚은 경우이고 ② 사례는 매수인이 승계한 대출금의 갚는 것을 게을리한 경우입니다.

대법원은 ① 사례와 같이 부동산 매매계약과 함께 대출금 승계가 있는 경우 매도인이 임의로 그 대출채무를 갚았다면 그로 인한 구상금채무는 매매대금지급채무에 갈음한 것의 변형이고 매도인의 소유권이전등기의무와 위 구상금채무[매도인이 임의로 갚은 대출금에 대한]는 동시이행관계에 있다는 입장입니다[대법원 92다23193판결 참조].

위와 같은 대법원 판례는 공평의 원칙과 신의칙에 입각한 것으로서 위 입장에 의할 경우 매도인인 상담자는 본인이 임의로 갚은 대출금 중 일부인 3,000만원의 갚는 것과 더불어 소유권이전등기의무를 동시에 이행하자고 항변할 수 있습니다.

"동시이행관계"에 있다는 말의 법률적 효과는 동시이행관계에 있는 상대방이 채무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 아니한 채 다른 일방의 채무이행을 청구할 때 자기의 채무이행을 거절할 수 있다는 것입니다. 소송에서 당사자가 동시이행의 항변을 하고 그 항변이 인정될 경우 판결문 주문에는 "---함과 동시에---이행하라"고 판시됩니다.

한편 ② 사례 경우 매수인이 승계한 대출금을 변제하지 않아 [여전히 대출금변제의무가 남아 있던] 매도인이 위 대출금을 변제한 경우로서 결과적으로 매수인은 매매대금지급의무를 이행하지 않은 것이 됩니다.

이러한 경우 매도인인 상담자는 매수인의 매매대금지급의무 불이행을 이유로 매매계약을 해제하고 소유권이전등기의무를 이행하지 않을 수 있을 뿐만 아니라 매수인에게 손해배상을 청구할 수도 있습니다. 김해뉴스 /이동환 부동산전문변호사