Q. 제가 땅을 하나 매수하는 계약을 했습니다. 그런데 그 땅의 주인은 매도인 A의 돌아가신 아버지 명의로 돼 있었습니다. A 아버지의 유족들에게는 배우자와 아들 3형제가 있었습니다. 제가 이 땅을 살 때에는 A와 단독으로만[다른 공동상속인들의 동의 없이] 매매계약을 하였습니다. 그런데 잔금을 지급하고 등기를 이전하기 전에 그 땅이 A의 다른 형제인 B의 단독소유로 상속재산분할협의가 되어 B 단독 명의로 소유권이전등기가 되었습니다. 이러한 경우 매수인인 저는 매수한 땅의 소유권을 취득할 수 있나요. 그리고 상속재산인 부동산을 매수할 때에는 어떤 점을 주의해야 하나요.


A. 위 상담사례는 유사한 대법원 판례가 있는 사례입니다. 상속재산분할협의는 A 아버지의 사망시로 소급하여 효력이 발생하기 때문에 원칙적으로 B 명의의 소유권이전등기가 우선합니다. 특히 상담자의 경우 A 아버지의 공동상속인들 전부와 매매계약을 한 것도 아니고 매매계약과 관련한 등기를 경료한 자도 아니기 때문에 위와 같은 상속재산분합협의의 소급효에 우선할 수 없습니다.

다만 대법원 판례[95다54426 판결]에 의하면 비록 공동상속인 중 한 명인 A가 단독으로 매매계약을 하였다는 사실을 [단독소유로 상속재산을 상속한] 위 B가 알면서도 상속재산협의분할을 하였을 뿐만 아니라 매도인 A의 배신행위를 유인, 교사하거나 이에 협력하는 등 적극적으로 가담했다면 매도인 A의 상속지분에 관한 부분[상속지분은 배우자:아들:아들:아들=1.5:1:1:1이므로 매도인 A의 상속지분은 9분의 2]은 무효가 될 수도 있습니다. 즉, 위 상담사례의 경우 상담자가 상속재산협의분할로 단독소유명의를 취득한 B의 악의[매매사실을 알면서도 상속재산협의분할한 사실]와 적극가담사실을 입증하여 매도인 A의 상속지분인 9분의 2 만큼의 협의분할을 무효화시킬 수 있습니다. 하지만 땅 전체를 매수하려고 했던 상담자의 입장에서 매도인 A의 상속지분만을 무효화시키는 것은 큰 실익은 없고 매도인 A를 상대로 손해배상청구소송을 하는 것이 적절해보입니다.

필자가 상담을 하다보면 실제로 상속부동산 매매계약 중에는 그 부동산이 공동상속인들 명의로 상속등기가 되지 않고 망인의 명의로 된 채로 거래되는 경우가 많고 매매계약서도 공동상속인 중 한 명이 매도인으로서 작성하는 경우가 많습니다. 매수인의 입장에서 부동산 매매계약의 최종 목적은 소유권이전등기를 안전하게 받는 것이기 때문에 상속부동산 매매거래는 최초 매매계약서부터 공동상속인 전부와 계약서를 작성하는 것이 바람직합니다. 만일 공동상속인 전부와 연락을 할 수 없는 경우에는 나중이라도 매도인이 상속재산분할협의가 되지 않아 소유권이전등기를 넘기지 못하는 상황이 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다. 실제 수십억원 대 상속부동산을 매매하는 상황에서 중개업자가 그 부동산이 상속재산이라는 사실, 우선 공동상속인 중 한 명과만 계약을 해야 한다는 사실을 계약서에 도장 날인하기 직전에 알려주는 경우도 있었습니다.

매도인의 입장에서는 공동상속인 중 일부와 협의가 되지 않거나 연락을 할 수 없을 경우에는 가정법원에 상속재산분할협의심판을 청구하여 분할협의를 완료하여 상속재산을 매도하는 것이 바람직합니다. 자칫 잘못하면 매수인으로부터 소유권이전등기절차의 불이행을 이유로 손해배상청구를 당할 수도 있기 때문입니다.

상속재산분할협의와 관련하여 참고할 만한 판례로는 채무초과[빚이 더 많은] 상태에 있는 채무자가 상속재산 분할협의를 하면서 유일한 상속재산인 부동산에 관한 부동산에 관한 상속분을 포기하고 대신 현금을 지급받기로 한 경우 채권자에 대한 사해행위가 되어 분할협의가 취소될 수 있다는 판례[대법원 2007다73765판결]가 있습니다. 김해뉴스/ 이동환 부동산전문변호사