Q. 저[C]는 A가 B에게 판 땅을 다시 매수하였습니다. 그런데 A가 소유권등기를 B에게 넘기지 않아서 저도 B로부터 소유권등기를 받지 못하고 있는 상황입니다. ① 이 경우 제가 A가 위 땅을 다른 곳에 등기 넘기는 것을 막기 위하여 부동산처분금지가처분을 할 수 있나요. 이 경우 가처분의 효력은 어떤 것인가요. ② 만약 그 처분금지가처분이 가능하다면 가처분등기가 된 상황에서 A가 B에게 소유권등기를 넘기면 그 등기는 유효한가요.


A. 이 상담사례는 부동산이 A에서 B로 1번 매매, B에서 C로 2번 매매가 이루어진 경우인데 최초 매도인이 소유권이전등기를 B에게도 이전하지 않아 상담자인 C도 소유권이전등기를 이전받지 못하는 경우입니다.

위 ① 질문과 관련하여, 2번 매매의 매수인인 상담자[C]는 매도인인 B를 대위하여 최초 소유자인 A를 상대로 부동산의 매매, 저당권설정 등 일체의 처분행위를 금지하는 처분금지가처분을 할 수 있습니다. 위 처분금지가처분등기가 완료된 이후 A가 위 가처분결정에 위반하여 제3자에게 위 땅에 관한 소유권이전등기를 이전하더라도 그 제3자는 본인 명의의 등기로 B와 C에게 대항할 수 없습니다.

위 ②항의 질문과 관련하여, 위 처분금지가처분이 존재하더라도 A가 1번 매매계약에 따라 B에게 위 땅의 소유권이전등기를 하였다면 그 등기는 위 가처분의 목적을 달성하는 것이기 때문에 위 B 명의의 등기는 유효합니다. 그런데 여기서 유의할 것은 위와 같이 소유권등기를 이전받은 B가 제3자에게 위 땅의 소유권등기를 이전하더라도 유효하다는 것입니다[대법원 72다1860,1861판결, 대법원 86다카397 판결 참조].

그 이유는 A를 상대로 한 위 처분금지가처분은 B가 1번 매매계약을 통하여 A에 대하여 가지는 소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 것이었기 때문에 B가 제3자에게 위 땅을 처분하지 말라는 내용의 가처분은 아니기 때문입니다. 실제로 A를 상대로 한 처분금지가처분등기가 있었음에도 A로부터 소유권이전등기를 받은 B가 제3자에게 그 등기를 이전하여 C가 소유권등기를 취득하지 못한 판례사례도 있습니다. 이러한 경우를 막기 위해서는 B에게 소유권이전등기가 이전된 경우 B를 상대로도 처분금지가처분을 신청하는 것이 필요합니다.

처분금지가처분과 관련하여 참고할 만한 판례로는 ㉠ 처분금지가처분등기를 말소하기 위하여서는 가처분결정취소신청이나 집행취소신청을 하여야 하고 가처분등기말소청구소송을 할 수 없다는 사례[대구고등법원 74나1031 판결 참조], ㉡ 이미 사망한 자를 채무자로 한 처분금지가처분은 무효이나[대법원 2004 다38921 판결 참조] 처분금지가처분신청 당시에는 채무자가 생존하고 있었으나 가처분결정 직전 사망한 경우에는 그 가처분은 당연무효가 아니라는 사례[대법원 2004다38921 판결 참조] 등이 있습니다. 김해뉴스 /이동환 부동산전문변호사