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"후순위 저당권 설정으로 임차인 보호 필요 시 임차권 존속"생활부동산상담 >>임차인이 해당 주택의 소유주가 된 경우
  • 수정 2018.12.26 09:42
  • 게재 2018.12.26 09:40
  • 호수 403
  • 6면
  • 이동환 부동산전문변호사(report@gimhaenews.co.kr)

Q. 회사 소유의 아파트를 임차하여 아파트에 입주하고 전입신고도 하고 확정일자도 받아두었습니다. 그 이후 임대인인 회사가 위 아파트에 근저당권설정등기를 하여 대출을 받았습니다. 그런데 임대인인 회사 사정이 어려워져 임차인인 제가 임대인으로부터 위 아파트를 매수하여 제 명의로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 경우 저는 주택소유권을 취득했으니 대항력 있는 임차권은 소멸되는 것인가요. 만일 제가 위 아파트를 경매를 낙찰을 받은 경우에는 어떤가요.


A. 원칙적으로 주택 임차인이 그 주택의 주인이 되면 대항력이 있는 임차권도 『민법 제191조 제2항의 혼동[混同]의 법리』에 의해 소멸됩니다. 쉽게 말해서 동일한 물건에 대하여 한 사람에게 큰 권리[소유권]과 작은 권리[임차권]이 같이 귀속하게 되어 작은 권리가 소멸하는 것이 원칙입니다.

그런데 민법 제191조 제1항 단서 및 제2항는 본인 또는 제3자의 이익을 위하여 위 작은 권리[임차권, 저당권 등]을 존속시킬 필요가 인정될 경우에는 작은 권리가 소멸하지 않고 그대로 존속하는 『혼동의 예외』를 인정하고 있습니다.

상담사례의 경우 임차인인 상담자는 주택임대차보호법상의 대항력[전입신고+계속 거주], 우선변제권[확정일자]을 갖추고 있어서 후순위 저당권자인 은행에 대하여도 임차권의 유효성을 주장할 수 있습니다. 상담사례와 같이 임차인이 위 주택을 매수하여 소유자가 된 경우에도 대항력을 갖춘 임차권은 후순위 근저당권에 대한 우선권을 주장할 수 있도록 소멸되지 않고 유효하게 존속합니다.

그런데 위 상담사례와 똑같은 사실관계에서 임차인이 위 주택을 경매를 통하여 낙찰을 받았다면 임차인의 임차권은 혼동의 법리에 의해 소멸됩니다. 경매가 되는 경우에는 은행의 후순위근저당권이 소멸되므로 경매를 통하여 소유권을 취득한 임차인은 굳이 임차권을 유지할 실익이 없어지기 때문입니다[대법원 97다28650 판결 참조].

위 혼동의 법리와 관련하여 참고할 만한 판례사례로는 ㉠ 1순위 저당권자가 저당권의 목적이 된 부동산의 소유권을 취득하였으나 후순위저당권이나 후순위의 가압류 등이 있는 경우 1순위 저당권은 소멸하지 않는다는 사례[대법원 98다18643판결 참조], ㉡ 가등기권리자가 등기명의자로부터 가등기에 기한 본등기를 받은 것이 아니라 단순히 소유권이전등기를 받은 경우 가등기에 기한 본등기 청구권은 소멸하지 않는다는 사례[대법원 92다34100 판결 참조, 가등기에 기한 본등기청구권이 확보될 경우 가등기순위로 우선권을 확보할 수 있어 실익이 있음] 등이 있습니다. 김해뉴스 이동환 부동산전문변호사

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