필자가 공인중개사로 일을 해온 지난 15년 동안 김해지역 부동산 시장이 이렇게 어려웠던 적이 없었다. 가격은 큰 폭으로 하락하고 거래는 실종됐다.

이 정부들어 서민들의 주거공간인 아파트 가격이 급속하게 떨어졌다. 전세가도 동반해서 하락했지만 수요가 공급을 따라가지 못하는 역전세난이 발생하고 있다. 누구나 부러워하던 건물주들도 이제는 버티기 힘들어지는 상황이 됐다.

다른 경제분야의 분위기도 별반 다르지 않다. 최저임금 인상, 주 52시간 전면시행, 경기 하락으로 실업율이 높아져 소비도 줄었다. 그로 인해 대부분 영세업체들의 매출이 급감했고 경영악화를 견디지 못한 업소들이 폐업을 선언하고 있다. 어쩔수 없이 자영업에 대한 구조조정이 일어 날 것으로 보인다.

이는 우리나라의 자영업자 비율이 OECD평균 비율보다 월등히 높아 나타나는 현상일수도 있다. 그러나 기업 구조조정의 희생양 또는 양질의 일자리에서 밀려난 사람들이 다른 방도가 없어 자영업을 선택한 경우도 있다. 때문에 절박한 경우가 많다.

자영업자들의 구조조정이 일어나면 상가 공실율이 늘어나고 이는 다시 임대료 하락으로 이어진다. 이같은 상황에 건물주들은 당연히 불안해질 수밖에 없다. 중심상권에서 벗어난 외곽지역의 공실율은 더욱 심각하게 나타난다. 공실율이 늘어나면 건물주들도 경쟁적으로 월세를 내리게 되고 결국 상가 투자 수익률이 점진적으로 떨어지게 될 것이다.

수익형 부동산 투자에 있어서 특히 신중해야 할 대상은 신도시, 도시 외곽의 쇼핑타운, 호텔형 레지던스 등이다. 분양사들은 분양 당시 몇 년간 연 몇 %의 수익을 보장한다는 문구로 투자자들을 유혹한다. 하지만 실제로는 그러하지 않는 경우가 심심찮게 발생한다.

신도시에 대한 막연한 환상이 깨진곳을 예로 들면 진주 혁신도시내 상가들일 것이다. 진주 혁신도시내 상권을 둘러보면 상가들이 텅텅 비어있는 곳이 많다. 상가를 분양받은 사람들의 대부분은 공실 관리비를 내느라 아까운 노후자금을 다 날리고 있다. 막연한 투자 수익률에 대한 기대로 판단이 흐려지게 되면 이런 낭패를 볼 수밖에 없다.

상가건물 등 수익형 부동산을 투자할 때에는 장기적인 관점에서 보아야 한다. 상가 투자 시 수익률도 중요하지만 그 못지 않게 따져봐야 할 것은 공실이 발생하지 않고 잘나가는 상가인가 하는 것이다. 즉 임차인들끼리 주고받는 권리금이 많이 붙어 있는지도 따져보고 투자해야 한다.

대도시가 아니고 지방의 중소 도시라면 적어도 5-10년 정도 상권이 잘 형성되어 안정된 지역, 아파트 등 주거 밀집지역 중심의 상가에 투자를 하는게 가장 안정적인 방법이라 생각한다.

김해지역만 자세히 둘러보더라도 실패한 사례를 적잖게 볼수가 있다. 아파트 투자도 이젠 조심스레 관심을 가져볼만한 시기에 이른 것 같다. 김해의 아파트 가격은 큰폭 하락후 기간조정을 받는 중이기 때문에 이젠 거의 바닥이라고 본다면 추가하락에 대한 불안은 사라졌다고 볼 수 있다.

가격 상승의 첫 번째 과제는 정부의 대출규제에 대한 완화가 언제 일어나느냐가 관건이 될 전망이다. 김해뉴스