흔히 자금의 이동만을 따질 때 채권시장과 부동산시장 주식시장은 경쟁관계에 있다. 그 중 부동산시장에서 흘러나온 자금은 마땅한 투자처를 찾아다니는 자본의 특성상 주식이나 채권시장으로 흘러들어 수급을 바꾸어 강력한 상승 동력을 제공하곤 했다. 물론 시간의 차이는 있으나 지금도 그러한 상관관계는 여전하다.

그런데 과거와 지금의 자본시장 상관관계는 그 틀이 달라지고 있다. 가령 부동산시장의 침체는 자본의 이동이 아닌 정체로 만들어 다른 자본시장에 흘러들어가지 못하게 하는 악영향을 주게 된다. 최근 부동산 시장은 강남과 강북 등 한강인접지역을 중심으로 여전히 초강세를 보이는 몇몇 지역을 제외하고는 뚜렷한 하향세를 보인다. 그것이 전국적인 현상으로 나타나 부동산 시장에서도 인기지역을 제외하곤 하락세가 두드러진다.

게다가 상가중심으로 실물경기를 바로 반영하는 분야에서 더욱 심각한 모습이 보이는데 자영업 기반을 흔드는 현실경기를 반영 못하는 높은 임대료는 지역상권을 흔들 만큼 타격을 주고 경기악화로 인해 상권이 무너지는 구조로 이어지고 있다. 과거는 단기적일지라도 부동산시장에서 주식시장으로의 자본이동을 기대할 수 있었는데 지금은 양 시장이 전부 침체되는 동반하락으로 경쟁관계에서 상호작용관계로 바뀌어 가고 있다. 이것은 단순한 트렌드의 변화가 아니다. 부동산 침체 경기악화 주식하락으로 이어지는 순환적인 고리를 형성하고 있다.

과거 리먼 브러더스 사태로 인해 발발한 금융위기는 부동산 거품이 꺼지면서 담보가치하락으로 은행의 부실이 발생해 은행주가 폭락하고 은행주 폭락과 부동산 경기악화는 세계 시장의 동반침체로 이어지면서 실물경기를 극도로 악화시킨 예가 있다. 지금 주식시장은 상승도 하락도 못하는 박스권 국면이다. 뚜렷한 방향성을 잡지 못하고 세계이슈에 따라 출렁이는 모습을 보이고 있다. 중국과 미국의 경제협상 대북관련 이슈 등 세계정세에 다른 이슈중심의 행보를 보여 시장 안에서도 기업가치보다 대북테마, 수소차 테마 ,바이오 테마 ,정치테마등 심리적인 쏠림에 기대 오르내림이 반복되는 현상을 보인다. 그것은 장기적인 투자분위기를 저해하는 요소로 작용하여 단타위주의 투기세력이 판치는 모습으로 나타나는 것이다.

결론적으로 부동산 시장은 주식시장과 상승의 동력을 함께하는 못해도 주식시장을 압박하는 요소임에 틀림없다 지금의 부동산 침체국면은 장기적인 주식시장의 큰 불안요인이고 자본시장의 큰 뇌관이 될수 잇다 현재 우리나라도 일본의 전철을 밟는 것 아닌지 우려가 커진다 인구의 감소는 곧 구매력의 감소로 이어지고 있으나 일인가구 증가로 그 공백을  어렵게 매워가고 있으나 절대인구 감소는 역시 가장 큰 악재임에 틀림없다. 일단 시장의 큰 흐름을 부동산 경기로 가늠해보는 것도 분명 하나의 접근방법일 것이다.김해뉴스 정승옥 BNK투자증권 경남영업부 주식운용팀장