임대차 계약 후 30일 이내 신고
재계약 시 전세금 상한선 '5%' 
임차인 거주기간 4년 보장될 듯
전·월세 시장 안정화 기대 예상
임대 공급 감소 전망도 나와


김해 아파트 '전세대란'이 현실화되고 있다. 비수기인 여름철임에도 불구하고 전세 매물 품귀 현상은 점점 심화되는 분위기다. 이를 반영하듯 전셋값도 연일 상승세를 유지하고 있다. 이사를 계획한 세입자들은 원하는 물건이 없는데다 가격마저 올라 이중고를 겪고 있다. 
　
이에 정부는 세입자의 주거 안정을 위해 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권을 포함한 '임대차 3법' 카드를 꺼내들었다. 여기에 표준임대료 도입과 주택임대차분쟁조정위원회 권한 강화 등을 추가한 '임대차 5법'을 이달 안에 통과시킬 방침이다. 
　
부동산시장에서는 해당 법안의 효과를 두고 의견이 분분하다. 전·월세 시장의 안정화를 꾀할 수 있다는 주장과 더욱 불안해질 것이라는 우려가 엇갈리고 있다. 논란의 중심에 선 '임대차 3+2법'의 내용과 그 효과에 대한 전망을 살펴본다.  

　
■ 전월세신고제
　
전월세신고제는 임대차 계약 내용을 계약 30일 내에 지방자치단체에 반드시 신고해야 한다는 내용을 담고 있다. 거래 투명성 확보와 임대소득 파악을 목적으로 한다. 임대주택의 세원이 명확하게 드러나 임대소득에 대한 과세도 체계적으로 이뤄질 수 있다. 
　
그러나 현재로서는 수도권과 세종 등 부동산 과열지역에만 시행하는 방안이 추진되고 있다. 적잖은 행정력이 소요되기 때문에 모든 지역에서 운용할 수 없다는 이유에서다.  

　
■ 전월세상한제

전월세상한제가 도입되면 기존 세입자와 재계약 시 전세금 인상률은 최대 5% 이내로 제한된다. 부동산 과열지역에서 전월세가격이 급등하는 것을 막을 수 있을 것으로 기대를 모은다.
　
이 같은 법안이 통과된다면 임대료 급등 현상을 막을 수 있을까. 전문가들은 이에 대해 회의적인 반응을 보인다. 제도 시행 전 전셋값이 급등하거나 월세로 전환되는 사례가 늘 것이라는 예상을 내놓고 있다. 또한 새로운 세입자를 받을 때마다 가격을 왕창 올릴 수 있기 때문이다. 
　
임대주택의 공급이 줄어들 것이라는 목소리도 나온다. 부동산 세금은 오르는데 임대료 수익은 줄어들게 됐으니 임대주택 공급이 줄어들 수밖에 없다는 것이다.

　
■ 계약갱신청구권
　
계약갱신청구권은 임대차 계약 만료 시 임차인이 갱신을 요구할 수 있는 제도로 임차인은 일정기간 거주를 보장받을 수 있다. 2년에 2년을 갱신하는 2+2안이 통과될 가능성이 높다. 
　
집주인이 이를 거절하는 것도 제한적으로 인정된다. 집주인이 실거주할 이유가 입증되거나 세입자가 집을 심각하게 파손한 경우 등이 거론된다. 이 경우 집주인이 위장전입을 하거나 세입자에게 조그만 흠집이라도 잡아서 따지고 들며 퇴거를 종용할 수 있다는 단점이 있다.

　
■ 표준임대료 도입 
　
표준임대료는 지자체별로 지역 물가와 경제 사정을 고려해 적정한 수준의 임대료를 고시하도록 하는 제도이다. 그러나 모든 집주인이 이에 따라 임대료를 정해야 하는 것은 아니다. 다만 집주인과 세입자간 분쟁이 발생하면 임대료 적정성 여부를 판단하는 기준으로 활용된다. 표준임대료가 도입되면 집주인의 일방적인 임대료 인상을 막을 수 있을 것으로 보인다. 

　
■ 주택임대차분쟁조정위원회 권한 강화
　
기존 주택임대차보호법에서는 광역지자체에 임대차분쟁조정위를 설치해 임대료 증감·임대차 기간 등을 둘러싼 분쟁을 조정하게 하고 있다. 하지만 조정의 강제성이 없고 지역별로 운영 실적도 편차가 커 실효성이 없다는 지적이 꾸준히 제기돼왔다. 
　
임대차 5법이 시행되면 주택임대차분쟁조정위의 권한과 조정 효력도 강화될 전망이다. 

김해뉴스 이경민 기자 min@gimhaenews.co.kr