◆ 김해 지역 부동산 업소 10곳에 물었더니

  김해시외버스터미널의 지구단위계획이 자동차 정류장 용지에서 상업용지로 변경될 경우, 신세계는 2배 이상의 시세 차익을 누릴 것으로 예상된다.

<김해뉴스> 취재팀이 외동 김해시외버스터미널 인근 부동산 업소들을 포함해 김해지역 부동산 업소 10곳을 대상으로 땅값 변동 여부를 설문 조사한 결과, 8개 업소가 지금보다 2배 이상 오를 것으로 내다봤다. 반면 2곳은 괄목할 만한 변동은 없을 것이란 의견을 내놨다.


▲ 현재의 김해시외버스터미널. 이 일대가 일반상업지구로 전환 될 경우 3.3㎡당 339만인 가격이 최소 2배 이상 상승할 것으로 예상된다.

 "길 건너 상업용지 가격 3.3㎡당 1천만원 안팎,
  가만 앉아서 돈 벌 수 있어"

8개 업소 관계자들은 시외버스터미널 부지에 상업시설이 들어설 경우 유동인구 증가와 경전철 개통 여파 등으로 인해 땅값이 천정부지로 치솟을 것으로 전망했다. 이들은 신세계가 3.3㎡당 600만 원이 넘는 주변 시세에 비해 훨씬 싼 가격인 399만 원에 토지를 매입한 것으로 알려져 있다면서 용도 변경시 땅값으로만 1천 억원이 넘는 이익을 낼 것으로 예상했다.
 
30년 가까이 부동산 업소를 운영하고 있는 A부동산 관계자는 "신세계가 3.3㎡당 400만 원에 땅을 샀는데, 상업용지로 용도가 변경될 경우 2배 이상 시세 차익을 볼 것으로 예상된다"면서 "내외동 인근 상업용지들은 차이가 있긴 하지만 보통 3.3㎡당 1천만 원 수준"이라고 전했다.
 
인근 B부동산 업소도 "터미널 부지는 용도 변경시 적어도 3.3㎡당 1천만 원 이상으로 땅값이 뛸 것"이라면서 "터미널 인근에 경전철 봉황역과 수로왕릉역이 들어 서 있기 때문에 해당 부지는 접근성 측면에서도 아주 좋다"고 말했다.
 
내동에서 부동산 업소를 경영하는 김 모 씨는 "내외동 인구만 해도 10만 명에 달한다"면서 "이들 중 상당수가 이마트로 몰려들 것"이라고 예상했다.
 

시외버스터미널 부근 한 부동산 업소 대표는 "누가 봐도 3.3㎡당 400만 원은 터무니없이 싼 가격"이라며 "신세계가 공사에 들어가면 입소문을 타고 땅값이 상승해 완공 시점에는 적어도 현재가의 3배 이상 시세 차익이 날 것"이라고 말했다. 그는 이어 "내외동 중심가의 경우 3.3㎡당 2천만 원을 호가하는 곳도 있다"면서 "시외버스터미널 일대는 상권이 형성될 경우 이 보다 가격이 더 뛸 수도 있다"고 덧붙였다.
 
이에 더해 이마트, 식당, 커피숍 등 상업시설이 들어설 경우 개발 이익은 훨씬 클 것으로 보인다.
 
유통업계 관계자들에 따르면 3천㎡ 이상 규모의 대형마트는 인구 10만~15만 명이 상권으로 형성될 때 출점을 계획한다. 그런데 시외버스터미널 부지에 대형마트가 들어설 경우, 1차 상권만 10만 명에 달하는데 2차,3차 상권까지 포함된다면 20만 명 이상을 기대할 수 있는 '노른자위 상권'이 조성될 전망이다.
 
비슷한 규모의 상권을 확보하고 있는 홈플러스 김해점의 경우 매년 1천500억원 상당의 매출을 기록하고 있으며, 순수 영업 이익은 10% 가량으로 알려져 있다. 신세계가 이마트를 출점시킨다면 비슷한 규모의 매출과 영업 이익을 기록할 것이라는 게 업계의 중론이다.
 
이런 가운데, 일부 부동산 개발사 관계자들은 "오랜 경험으로 봤을 때 신세계가 구매한 부지의 경우 터미널과 대형마트를 출점한 이후에도 충분한 유휴 공간이 남는다"면서 "남는 부지에 주상복합 아파트를 지어 분양한다면 개발 이익은 상상을 초월할 것"이라고 지적했다.
 
"용도변경은 누가봐도 특혜,
   도시계획 변경 불가피하면 개발이익 적정 환수해야"

반면, 땅값 상승 문제와 관련해 회의적인 시선도 존재한다. 취재팀이 설문 조사한 나머지 2곳의 부동산 업소들은 땅값이 상승한다 하더라도 600만 원을 넘지는 않을 것으로 예측했다. 부원동의 한 부동산 업소 관계자는 "임호산이 시외버스터미널 뒤에 자리잡고 있기 때문에 이마트가 상권을 확장하려 해도 한계가 있다"면서 "부원동 등 구도심의 경우만 하더라도 상업용지 3.3㎡당 1천만 원을 넘지는 않을 것"이라고 말했다. 동상동의 또 다른 부동산 업소 대표도 "내외동엔 홈플러스가 있어 이마트가 들어선다 해도 사람들이 크게 모여들지는 않을 것으로 본다"고 말했다.
 
이와 관련, 가야대 도시개발학과 이용희 교수는 "누가 봐도 시외버스터미널 부지의 용도 변경은 특혜이고, 상업용지로 용도를 변경할 경우 땅값이 상승해 신세계는 큰 시세 차익을 누리게 될 것"이라면서 "김해시와 신세계는 개발 이익 환수차원에서 시세 차익의 상당 부분을 시에 기부채납 하는 방법 등을 검토해야 한다"고 강조했다.
 

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