A=용어를 정리해 보겠습니다. 주택 소유자가 주택을 다른 사람에게 빌려주는(임차) 경우 주택 소유자를 임대인, 주택을 빌린 사람을 임차인이라고 합니다. 임차인이 주택을 제3자에게 다시 빌려주는 경우를 '전대차'라고 합니다. 이때 임차인을 전대인, 그로부터 집을 다시 빌린 제3자를 '전차인'이라고 합니다.
민법 제630조는 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우, 전차인이 직접 임대인에게 의무를 부담한다고 규정하고 있습니다. 서로 계약관계가 없는 임대인과 전차인 사이에 권리, 의무의 범위가 어디까지인지는 늘 문제가 됩니다.
먼저, 위의 경우 전차인은 주택 소유자(임대인)의 동의를 받아 주택을 전차하고 있습니다. 따라서 임대인과 임차인이 합의를 통해 임대차계약을 해지하더라도 전차인은 임대인에 대해 전대차에 기한 권리를 주장해 주택을 그대로 사용할 수 있습니다. 다만 기간의 정함이 없는 임대차일 경우, 임대인과 임차인은 해지통보로 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 임대인은 이 때 전차인에게 그 내용을 통지하지 않을 경우 바로 그에게 대항하지 못합니다. 일정한 유예기간(임대인이 건물 임대차를 해지통고한 경우 6월)이 지나야 대항할 수 있습니다.
주택임대차보호법상 대항력(전입신고, 인도)을 갖춘 임차인이 사용하던 주택을 임대인의 동의를 받아 다시 빌린 전차인이 주민등록법상의 전입신고 기간 내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하는 경우, 전차인은 임차인가 같은 대항력을 가지게 됩니다.
임대인과 임차인 사이의 임대차계약기간과 임차인과 전차인 사이의 전대차계약기간이 동시에 종료하는 경우, 전차인은 임대인에 대하여 직접 부속물매수청구권을 행사할 수 있습니다. 그러나 임대인의 동의 없이 이루어진 전대차의 경우, 전차인은 임대인의 건물인도청구에 응할 수밖에 없습니다. 자신이 부속시킨 부속물에 대하여도 매수청구가 불가능합니다.
두 번째 질문의 경우, 민법 제630조 제1항에 대한 대법원의 해석에 따라 차임지급 시기 이전에 전차인이 임차인에게 지급한 차임부분은 임대인에게 대항하지 못합니다. 그러나 차임지급 시기 이후에 전차인이 임차인에게 지급한 차임부분에 대해서는 임대인에게 대항할 수 있습니다. 여기서 대항할 수 있다는 것은 임대인에게 차임을 다시 지급할 의무가 없다는 뜻입니다.
김해뉴스