Q=A 씨는 자신의 토지에 건물 신축공사를 진행했습니다. 지하 2층에 이어 지상 2층까지 공사를 진행하다 자금 사정으로 나머지 공사를 중단했습니다. 토지의 근저당권자인 은행은 토지에 대해 임의경매를 신청했습니다. 경매법원은 경매신청 및 경매개시 결정이 없었던 건물까지 포함해 경매를 진행했습니다. 저는 토지와 건물 모두를 경락받았습니다. 이 경우 제가 건물의 소유권까지 취득할 수 있나요? 건물 공사를 하던 시공사가 저를 상대로 유치권 확인소송을 제기했습니다. 제가 이길 수 있나요?
　
A=경매신청도 없었고 경매개시 결정도 없었던 미등기건물에 대해 진행한 경락은 당연무효입니다. 건물의 매수인인 상담자는 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없습니다.
　
단, '건물의 존재'와 이에 대한 '시공사의 점유'는 현재 토지 소유자에 대해서는 불법행위입니다. 따라서 시공사는 원래의 건축주 A 씨에 대해 갖고 있던 유치권을 현재 토지 소유자인 상담자에게 주장할 수 없습니다. 따라서 이 유치권확인소송에 대해 상담자가 이길 수 있습니다.
　
이 유치권 존재 확인소송은 실제 문제가 돼 대법원 판단까지 받았던 사안입니다. 1심에서 시공사는 토지 소유자에 대해 유치권이 존재한다고 판결했습니다. 그러나 2·3심은 '유치권은 현재의 토지소유자에 대해 대항하지 못한다'는 판결로 변경돼 확정됐습니다.
　
2·3심 법원은 먼저 '경매신청이 없었고 경매개시 결정도 없었던 미등기건물에 대한 경락은 당연무효다. 따라서 토지와 함께 미등기건물을 경락받은 경락인은 토지 소유권만 취득하게 된다'고 봤습니다. 미완성이지만 기둥·지붕·주벽을 갖춰 독립된 건물로서의 요건을 가진 미등기건물은 원시 취득자인 건축주의 소유라고 판단했습니다.
　
또 시공사가 건물에 투입한 공사대금채권을 피보전권리로 삼아 원래 건축주를 상대로 유치권을 가진다 하더라도 건물의 존재와 시공사의 건물 점유는 현재 토지 소유자와의 관계에서는 정당한 권원이 없는 것으로서 불법행위에 해당한다고 평가했습니다.
　
따라서 유치권만으로 현재의 토지소유자에게 대항할 수 없다고 판결을 내렸습니다.