Q=제 땅이 산업단지부지로 편입되어 보상을 한다고 하여 오랫동안 관심을 두지 않았던 위 땅의 등기부등본을 떼어보니 몇 년 전에 특별조치법으로 그 땅 소유권이 제3자에게 이전된 사실이 확인이 되었습니다. 등기부에는 등기원인이 매매이고 특별조치법에 의해 소유권이 이전되었다고 합니다. 제가 이 땅의 소유권을 회복할 수 있는 법적 방법이 없을까요.

A=상담자는 제3자를 상대로 특별조치법에 의해 제출된 보증서가 위조되거나 허위라는 사실에 대한 증거를 근거로 '소유권이전등기말소청구소송'을 하여 소유권을 회복할 수 있습니다.

이 상담 사례에서 상담자도 모르게 제3자에게 소유권이 이전된 경위는 과거 한시적으로 시행되던 부동산소유권이전등기 등에 관한 특별조치법에 의해 부동산의 사실상 양수인 등이 대장소관청으로부터 확인서를 받아 소유권이전등기를 신청했던 것과 관련이 있습니다. 위 특별조치법에 의하면 시·구·읍·면장이 부동산 소재지 동·리에 거주하는 3인 이상의 보증인을 위촉하여 그들의 보증서를 받고 위 확인서를 발급해주었고 위 확인서를 첨부하여 소유권이전등기를 신청하면 관할 관청은 일정한 조사를 거쳐 소유권이전등기를 해주었습니다. 상담사례의 경우 상담자가 위 부동산의 소유관계의 변동에 대하여 관심을 가지지 않는 사이에 보증서와 확인서에 의한 소유권이전등기신청이라는 간편한 절차에 의해 실질적 소유관계와 달리 제3자에게 재산을 빼앗기게 된 것으로 보입니다.

위와 같은 사례에서 부동산의 실제 법률상 소유자인 상담자는 현재 등기 명의자인 제3자를 상대로 위 땅에 대한 소유권이전등기말소청구소송을 통하여 소유권을 회복할 수 있으나 대법원은 위 소송의 원고인 상담자에게 「위 제3자인 피고 명의의 등기의 기초가 된 특별조치법 소정의 보증서나 확인서가 위조되었거나 허위로 작성된 것이라든지 그 밖의 사유로 적법하게 등기된 것이 아니라는 사실의 주장 및 입증책임」이 있다(대법원 91다47253 판결 참조)고 보고 있습니다. 즉 위 대법원 판결은 위와 같은 사실에 대한 입증이 없는 한 특별조치법에 의하여 경료된 소유권이전등기는 그 법에 규정된 절차에 따라 적법하게 된 것으로서 실체적 권리관계에도 부합하는 등기로 추정하고 있습니다.

일반적으로 위와 같은 특별조치법에 의한 소유권이전등기는 위 법에 따라 시·구·읍·면장이 지정한 부동산소재지 동·리에 거주하는 3인 이상의 보증인의 보증서를 받고 현장조사 등을 거쳐 확인서를 발급하는 등 법이 정한 절차를 통해 이루어진 것이므로 일반 등기보다 실체적 권리관계에 부합하는 등기라는 강한 추정력이 있다고 보고 있습니다.

등기의 추정력과 관련하여 참고할 대법원 판례[대법원 95다39526 판결]에 의하면, 「① 부동산등기부에 기재된 등기원인은 적법한 것으로 추정되고 그 등기가 원인 없이 마쳐진 것이라는 점은 그 무효를 주장하는자가 입증해야 하고 ② 등기는 물권의 효력 발생요건이고 존속요건은 아니어서 등기가 원인 없이 말소된 경우에는 그 물권의 효력에는 아무런 영향이 없다. 그 회복등기가 마쳐지기 전이라도 말소된 등기의 등기명의인은 적법한 권리자로 추정되므로 원인 없이 말소된 등기의 효력을 다투는 쪽에서 그 무효사유를 입증해야 한다」고 판시하였습니다.

쉽게 설명해서 위 ①항의 판시는 등기부에 매매계약을 원인으로 소유권이 이전되었다고 기재되어 있으면 실제 매매계약에 의해 소유권이 이전되지 않았다고 하더라도 등기부의 기재 그 자체에 의해 매매계약에 의해 소유권이 이전되었다고 추정된다는 의미입니다. 

한편 위 ②항의 판시는 근저당권설정등기가 등기부에 기재된 후 불법으로 무단말소되었다고 하더라도 등기는 존속요건이 아니므로 위 근저당권설정등기의 명의자는 위 무단말소 후 그 회복등기 전에도 그 근저당권의 효력을 주장할 수 있다는 의미입니다. 김해뉴스 이동환 부동산전문변호사