김해에 지역주택조합 열풍이 불고 있다. 이미 4개 조합이 조합설립 인가를 받았으며, 9개가 추가로 조합설립을 준비 중이라고 한다.
현재 알려진 조합 가입자만 5천~7천 명에 이르는 것으로 나타났다. 지역주택조합은 여러 가지 장점이 있다. 하지만 문제점도 적지 않다. 가입을 생각하고 있는 김해시민들이 반드시 사전에 알아야 할 지역주택조합 관련 내용을 정리한다.
무주택자·85㎡이하 소유자만 입주 가능
일반분양보다 취득세 1.5배 이상 높아
용적률 제한 등으로 세대수·면적 축소
모집 후 추가분담금 요구 사례도 많아
■ 조합 설립 요건 및 조합원 규정
지역주택조합은 '같은 특별시, 광역시, 특별자치도, 시·군'에 사는 주민들이 주택을 마련하기 위해 주택법 제32조에 따라 설립하는 조합이다. 지역주민들이 조합을 구성해 사업부지를 매입하고 주택을 건립하며, 조합원을 대상으로 일반 아파트보다 저렴하게 주택을 공급한다. 지역주택조합은 주택청약통장이 필요없고 청약 경쟁순위에 영향을 받지 않으며 일반분양주택보다 가격이 저렴하다. 국토교통부에 따르면 2012년, 2013년 설립된 지역주택조합은 각각 26곳에 1만 3천293가구, 20곳에 1만 189가구였다.
지역주택조합이 급증한 이유는 최근 분양시장이 회복세를 보이는 가운데 정부가 조합원의 가입 조건을 대폭 완화했기 때문이다. 또 정부는 지역주택조합의 조합원 거주지역 요건을 2013년 동일 시·군 6개월 이상 거주에서 시·도 광역생활권으로 확대했다.
지역주택조합 조합원은 가입 신청일로부터 해당주택조합 아파트 입주가능일까지 주택을 소유하지 않았거나, 주거전용면적 85㎡ 이하 주택 1채를 소유한 세대주만 될 수 있다. 또 조합설립 인가 신청일 현재를 기준으로 해당 지역에 6개월 이상 살아야 한다.
지역주택조합 설립 인가를 신청하려면 주택건설 예정 세대의 2분의 1이상, 최소한 20명 이상의 조합원을 확보해야 한다. 또 주택건설예정 토지의 80% 이상에 대한 토지사용 승낙을 받아 놓아야 한다.
■ 조합 가입 영수증 매매하면 처벌
주택조합 가입요건을 맞추기는 쉽지 않다. 조합원 모집이나 토지 매입이 원활하지 않을 경우 입주 시기가 불명확해진다. 건설비 상승, 사업비 증가, 토지매입 난항 등이 겹치면 추가 부담금이 생기게 된다. 조합원간 갈등이 생길 수 있으며, 대규모 아파트단지 조성은 쉽지 않다. 지역주택조합 사업 추진기간은 일정하지 않다. 토지 사용권한 미확보, 조합원간의 분쟁, 조합·사업자간의 분쟁이 생기면 사업기간이 장기화될 수 있다. 경우에 따라서는 조합이 해산될 수 있다.
지역주택조합 추진위원회와 사업대행사는 불법 현수막 등에 유명건설회사의 아파트 브랜드를 붙여놓는다. 하지만 이 회사들은 대개 시공사가 아니라 '시공 예정사'에 불과하다. 설혹 관계가 있다 하더라도 공사도급계약이 아니라 단순한 '약정(MOU)' 상태에 불과하다. 시공을 할 때에는 시공자와 시공비가 바뀔 수 있다.
사업승인 과정에서 용적률 제한 등으로 세대 수나 면적이 줄어들 가능성도 있다. 처음에 조합원을 모집할 때 고의로 저렴한 가격을 제시한 뒤 향후 총회나 입주 때 추가분담금을 제시하는 사례도 있다. 조합 분담금 최종 결정은 조합 청산 때 확정된다.
조합 추진위와 사업대행사는 조합원의 자금을 토지대금과 각종 용역비용 등 필요자금으로 쓸 수 있다. 나중에 건축비가 오르거나 설계변경 등으로 추가비용이 발생하면 조합원이 이를 추가부담해야 한다. 추진위와 사업대행사는 조합원 모집이 지연되거나 사업성이 열악해지면 사업을 진행하지 않아도 법적 책임에서 자유로울 수 있다. 또 지역주택조합 아파트는 일반분양 아파트에 비해 취득세가 약 1.5배 이상 높다. 사업 승인 후에 전매가 가능하지만 토지 확보 등의 문제로 지자체에서 제한을 할 수 있다.
조합원이 아닌 사람이 주택조합 가입을 알선하면서 주택가격 외의 수수료를 받거나 금품을 받을 경우 2년 이하의 징역이나 2천만 원 이하의 벌금형을 받을 수 있다. 조합 가입 영수증에 윗돈(프리미엄)을 붙여 거래할 경우 3년 이하의 징역이나 3천만 원 이하의 벌금형에 처해질 수 있다. 또 조합원을 모집하면서 '아파트 분양' 등으로 허위 광고할 경우 2년 이하의 징역이나 1억 5천만 원 이하의 벌금형을 받게 된다.
김해뉴스 /김명규 기자 kmk@gimhaenews.co.kr