Q. 다가구주택의 임차인입니다. 주택의 일부 공유지분 3분의 1에 대하여 경매가 진행 중입니다. 그런데 금융기관이 1순위 근저당권자로 설정되어 있고 그 이후 제가 건물 임차를 하였습니다. 주택 일부 공유지분이 제3자에게 낙찰되는 경우 저는 그 낙찰인에게 대항할 수 있나요. 저는 무조건 그 낙찰인에게 건물을 인도하여야 하나요.
　
A. 우선 다가구주택의 경우 경매가 진행되면 최선순위 근저당권 이후의 임차권은 대항력을 상실하기 때문에 상담자의 경우 1순위 근저당권자인 금융기관의 근저당권설정 등기 이후 임차한 자로서 경락인에게 기존의 임대차계약의 유효를 주장하면서 대항할 수는 없습니다.
　
관련 대법원 판례도 이와 관련하여 『후순위저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선순위저당권이 함께 소멸한 경우 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하므로 (중략) 임차인은 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다』고 판시하고 있습니다[대법원 89다카33043 결정 참조].
　
한편 이 상담사례는 주택의 일부 공유지분만이 경락이 되는 지분경매 사례이므로 상담자가 경락인에게 임대차가 유효하다고 주장할 수는 없지만 무조건 일부 공유지분을 낙찰받은 경락인이 상담자를 주택에서 나가라고 할 수 있는 것은 아닙니다.
　
이 사건 건물과 같이 공유인 부동산에 대하여는 「공유물의 관리에 관한 사항은  공유자의 지분의 과반수로써 결정한다」고 규정하고 있는 민법 제265조가 적용되는데, 경락인이 낙찰받은 건물의 공유지분이 과반수 지분을 초과하는지가 상담자에게 건물인도를 청구할 수 있는지를 결정하는 기준이 됩니다.
　
다시 말해서 경락인이 건물지분을 과반수에 미치지 못하는 지분[예를 들어 3분의 1 지분]만 낙찰받은 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 경락인이 임대차계약의 체결과 같은 공유물의 관리를 혼자서 결정할 수 없으므로 상담자인 임차인에게 건물인도를 청구할 수 없습니다. 반대로 경락인이 과분수 지분[예를 들어 3분의 2 지분]을 낙찰받은 경우에는 그 경락인이 대항력이 없는 임차인[상담자 같은 경우]를 상대로 건물인도를 청구할 수 있습니다.
　
관련 대법원 판례도 이와 관련하여, 『공유물인 부동산 임대차의 경우, 과반수 지분권자로부터 임차한 경우에는 소수지분권자는 임차인에 대한 점유의 배제를 청구할 수 없는 반면(대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다9738 판결 등 참조), 과반수에 미달하는 지분권자로부터 임차한 경우에는 다른 지분권자의 공유물 인도 청구에 대하여 임차인은 사용수익권을 주장할 수 없고 부동산을 인도할 의무가 있다』고 판시하고 있습니다. 김해뉴스 이동환 부동산전문변호사