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"권한 없이 이뤄진 근저당권 설정등기는 원인 무효"생활부동산상담>>타인소유 부동산매매의 이행불능과 손해배상청구
  • 수정 2018.08.14 17:10
  • 게재 2018.08.14 17:07
  • 호수 385
  • 5면
  • 이동환 부동산전문변호사(report@gimhaenews.co.kr)

Q. 저는 A로부터 건물을 매수하여 소유권이전등기까지 받았습니다. A는 위 건물을 임의경매로 낙찰받은 자 입니다. 그런데 나중에 알고 보니 위 임의경매의 근거가 된 근저당권설정등기가 원래 건물[부부가 1/2씩 공유]의 공유자인 아내가 남편이 교도소 수감 중인 동안 등기필요서류들을 위조하여 이루어졌다는 것이 밝혀졌습니다. 제가 매수한 부동산의 원래 1/2 공유지분권자였던 위 남편이 교도소 출소 후 문서위조 및 동행사죄로 형사고소를 하고 저에게는 1/2분 지분만큼 소유권이전등기를 말소하라는 민사소송을 제기하였습니다. 이런 상황에서 건물 매수인인 저는 어떻게 대처하는 것이 좋을까요.


A. 위 상담사례는 위조된 등기필요서류에 의해 권한 없이 이루어진 건물에 대한 근저당권설정등기, 이에 기초해 이루어진 임의경매절차에서 낙찰받은 자의 소유권이전등기, 낙찰자로부터 다시 건물을 매수한 자의 소유권이전등기가 모두 원인무효인 사안입니다.

부부라고 하더라도 일방 배우자가 공유재산으로 된 건물 전체를 처분[매매, 저당권설정 등]할 때에는 다른 일방 배우자의 처분권한을 위임받아야 합니다. 위 사례의 건물은 남편과 아내가 각각 2분의 1씩 공유지분을 가지고 있는데 아내는 남편의 동의 없이 "근저당권설정용 인감증명 발급신청위임장 등"을 위조하여 근저당권설정등기를 하였습니다. 교도소에서 출소한 남편이 한 형사고소는 위와 같은 문서위조 및 동행사죄에 대한 것으로서 형사재판과정에서 위 문서 위조 및 등기 경위가 밝혀질 것입니다.

위조된 등기서류에 의해 이루어진 등기는 원칙적으로 원인무효인데, 위 상담사례의 경우 근저당권설정등기, A 명의의 소유권이전등기, 상담자 명의의 소유권이전등기 중 남편이 소유한 2분의 1 공유지분에 대한 등기는 모두 원인무효로서 말소될 운명에 처해져 있습니다.

위와 같은 상황에서 현명하게 대처할 수 있는 방법은 다음과 같습니다.

첫째, 진정한 소유자라고 주장하는 남편이 상담자를 상대로 제기한 소유권이전등기말소청구소송에서 원고인 남편의 주장과 증거를 면밀히 검토하여 원만한 합의를 유도하여 남편 지분 2분의 1을 뺏기지 않는 것이 중요해보입니다. 실제 위 상담사례와 유사한 판례사례[서울고등법원 95나3461, 서울지방법원 북부지원 85가합110 판결]에서 상담자와 동일한 입장의 피고가 남편인 원고와 금전 합의를 하고 소유권등기를 지킨 경우도 있습니다.

둘째, 공유지분 2분의 1에 대한 실질적인 소유자인 남편과 금전 합의를 했다면 상담자는 매매계약의 상대방인 A에게 매매계약의 이행불능을 이유로 이행불능 당시의 건물 시가상당액 중 남편 공유지분인 2분의 1에 대하여 손해배상청구소송을 진행하여 그 손해를 전보받을 수 있겠습니다.

경매받은 건물을 다시 매수했는데 경매 이전에 있었던 위조사실을 알 수 없는 것은 당연한 것이어서 지금과 같은 상황이 아주 억울하다는 것은 충분히 이해가 됩니다. 그런데 이러한 피해는 실제 부동산 거래에서 충분히 발생할 수 있는 일이므로 상황별로 상담자에게 제일 유리한 방안을 찾아 법적으로 대응하시길 바랍니다.  김해뉴스 /이동환 부동산전문변호사

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